Richtlinie
Wohnraumförderungsrichtlinien für die soziale Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein; Wohnraumförderungsrichtlinien (WoFöRL)
Gl.Nr. 2330.78
Zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 21.04.2021 (Amtsbl. Schl.-H. 2021 Nr. 20, S. 942)
Erlass des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration vom 19. Dezember 2018 – IV 503-514-58/2016-6755/2018 –
I. Inhaltsverzeichnis
[…]
II. Einleitung
Die soziale Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein erfolgt mit Fördermitteln aus dem Zweckvermögen Wohnraumförderung/Krankenhausfinanzierung nach § 2 Abs. 2 des Investitionsbankgesetzes vom 7. Mai 2003 (GVOBl. Schl.-H. S. 206), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Dezember 2010 (GVOBl. Schl.-H. S. 789), auf der Grundlage
- des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes (SHWoFG) vom 25. April 2009 (GVOBl. Schl.-H. S. 194), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. Mai 2016 (GVOBl. Schl.-H. S. 118),
- der Landesverordnung zur Durchführung des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes (SHWoFG-DVO) vom 4. Juni 2019 (GVOBl. Schl.-H. S. 171),
- dieser Wohnraumförderungsrichtlinien (WoFöRL), sowie
nach Maßgabe des Beschlusses der Kommission K (2011) 9380 vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (Freistellungsbeschluss) und des aktuellen Wohnraumförderprogramms. Besondere Fördererlasse können die genannten Vorschriften ergänzen.
Die Fördermittel können mit anderen Fördermitteln komplementiert werden, soweit dies nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.
Die zitierten Gesetze, Verordnungen und Verwaltungsvorschriften sind in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Ein Rechtsanspruch auf die Bewilligung von Fördermitteln besteht nicht. Eine Nachbewilligung von Fördermitteln ist ausgeschlossen.
III. Allgemeiner Teil
1 Zuständigkeiten
Das Ministerium des Landes Schleswig-Holstein, welches für die Wohnraumförderung zuständig ist, ist das im Sinne dieser Richtlinie zuständige Ministerium.
Die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) ist nach § 5 Abs. 1 SHWoFG i.V.m. § 2 Abs. 1 SHWoFG-DVO zuständige Stelle für die Bewilligung, Auszahlung, Bewirtschaftung und Verwaltung der Fördermittel.
Als bautechnischer und bauwirtschaftlicher Partner der IB.SH berät die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE//eV) die Investoren und Wohnungsunternehmen bei der Planung und Vorbereitung der Projekte, begleitet deren Realisierung und gewährleistet die Qualitätssicherung der Ausführung.
2 Zweifelsfragen und Einzelfallentscheidungen
Bei der Auslegung dieser Richtlinien sind dem für die soziale Wohnraumförderung zuständigen Ministerium Zweifelsfragen vorzulegen, das auch über Ausnahmen in besonders gelagerten Einzelfällen entscheidet.
Das zuständige Ministerium kann Auslegungsfragen durch Erlass regeln.
3 Grundsätze der Förderung
3.1 Fördergegenstände
Fördergegenstände sind
- Wohnungsbau einschließlich des erstmaligen Erwerbs des Wohnraums innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung (Ersterwerb),
- Sanierung, Modernisierung und Erweiterung von Wohnraum,
- Erwerb von Zweckbindungen an bestehendem Wohnraum und
- Erwerb bestehenden Wohnraums,
wenn damit die Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum durch Begründung von Belegungs- und Mietbindungen oder bei der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum erfolgt.
3.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) In der Regel soll Wohnraum in Gebäuden gefördert werden, die Wohnzwecken dienen.
Nicht gefördert wird Wohnraum,
1. der zur dauernden wohnungsmäßigen Unterbringung ungeeignet ist,
2. der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich von den Wohnbedürfnissen der Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung nach § 1 Abs. 5 und 6 SHWoFG abweicht, oder
3. der als Ferienwohnung, in Ferienhäusern und in Wochenendhäusern errichtet ist oder errichtet werden soll.
(2) Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn durch rationelle und städtebaulich angemessene Baugestaltung und -ausführung ein dauerhaft wirtschaftlicher und effektiver Einsatz der Fördermittel gewährleistet ist. Die angestrebten Qualitäten ergeben sich aus der Anlage „Qualitätsstandards“ (vergleiche Anlage 5).
(3) Eine Förderung ist grundsätzlich zu versagen, wenn vor Bewilligung der Fördermittel mit der Maßnahme begonnen oder für den Wohnraum ein Kauf- oder Kaufanwartschaftsvertrag geschlossen wurde. Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb gelten nicht als Beginn der Maßnahme. Die Bewilligungsstelle kann einem Maßnahmenbeginn oder Vertragsabschluss vor Erteilung der Förderzusage zustimmen. Die Zustimmung muss schriftlich oder in elektronischer Form erteilt werden. Sie ist mit dem Hinweis zu versehen, dass durch sie kein Rechtsanspruch auf Förderung begründet wird und eine abschließende Prüfung vorbehalten bleibt. Einer besonderen schriftlichen Zustimmung zum vorzeitigen Vertragsabschluss oder solcher in elektronischer Form bedarf es nicht, wenn der notarielle Kaufvertrag entweder eine auflösende oder eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall enthält, dass die Bewilligungsstelle den Antrag auf Gewährung der für die Finanzierung vorgesehenen Fördermittel ablehnt. Dem Erwerber muss anschließend eine Frist von wenigstens 14 Tagen für die Ausübung des Rücktrittsrechts verbleiben. Gleiches gilt für ein notariell beurkundetes Angebot des Erwerbers auf Abschluss eines Kaufvertrages, wenn nach dem Wortlaut des Angebots die Annahme durch die andere Vertragsseite vor der Bewilligung der beantragten Fördermittel ausdrücklich ausgeschlossen ist.
(4) Der Antragsteller muss die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen und Gewähr für eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung des Fördervorhabens und für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungen bieten.
Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit eines Antragstellers sowie der Eignung und Zuverlässigkeit eines Beauftragten kann die Bewilligungsstelle alle ihr geeignet erscheinenden Auskünfte einholen und Nachweise über Einkommens- oder Vermögensverhältnisse verlangen.
(5) Im Falle einer ergänzenden Finanzierung sollen die Förderdarlehen für die nachrangige Finanzierung bewilligt werden.
(6) Ein an dem Grundstück bestelltes Erbbaurecht muss mindestens der durch die Förderung entstehenden Dauer der Zweckbindung und der Laufzeit des Darlehens zuzüglich 10 Jahre entsprechen.
4 Förderverfahren
4.1 Antragstellung und kommunale Stellungnahme
(1) Anträge im Wohnraumförderungsprogramm des Landes sind an die Bewilligungsstelle zu richten. Der Antragsteller ist verpflichtet, im Antrags- und Verwaltungsverfahren die von der IB.SH und der ARGE//eV vorgeschriebenen Formulare zu verwenden.
(2) Bevor Anträge auf Bewilligung von Fördermitteln im Mietwohnungsbau gestellt werden, muss sich der Antragsteller mit der Belegenheitsgemeinde (die kreisfreie Stadt oder Gemeinde/Stadt, in deren Bezirk die bauliche Anlage errichtet werden soll) und bei kreisangehörigen Gemeinden und Städten auch mit dem Kreis ins Benehmen setzen. Dem Förderantrag sind Stellungnahmen der Belegenheitsgemeinde und gegebenenfalls des Kreises beizufügen.
Durch eine kommunale Stellungnahme sind insbesondere
- der Bedarf für die Zielgruppen der Wohnraumförderung und gegebenenfalls die Notwendigkeit für einen bestimmten Personenkreis,
- der Bedarf hinsichtlich des Umfangs des Vorhabens und des ausgewogenen Wohnungsangebotes sowie
- die Abstimmung des Vorhabens in städtebaulicher, sozialer und ökologischer Hinsicht
zu belegen.
(3) Die ARGE//eV ist vor der Antragstellung durch den Antragsteller nach den Sätzen 2 bis 6 zu beteiligen. Sie führt bei allen Vorhaben, die bei der Förderung des Mietwohnraums auf die Herstellung, die Änderung oder die Erweiterung von Gebäuden, die Änderung oder die Modernisierung von Wohnraum gerichtet sind, eine beratende Prüfung durch und schließt diese mit einem notwendigen Bewertungsvermerk zur bauwirtschaftlichen Beratung ab, der dem Förderantrag beizufügen ist. Auch bei der Förderung von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende, bei dem Erwerb von Zweckbindungen (Belegrechte), bei der Bewertung von Ersatzwohnungen, bei dem Erwerb des Wohnraums von Genossenschaftswohnungen sowie bei Änderungs-, Erweiterungs-, Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben ist die ARGE//eV entsprechend zu beteiligen.
Bei all diesen Vorhaben werden von der ARGE//eV die heizenergetischen und klimaschutzrelevanten Einspareffekte bewertet.
Als Prüfkriterien gelten neben den städtebaulichen, bautechnischen, ökologischen und sozialen Bestimmungen der Qualitätsstandards (vergleiche Anlage 5) gegebenenfalls ergänzende Fördererlasse.
Während der Bauphase kann die ARGE//eV stichprobenartig die Ausführung und Qualität des Bauvorhabens überwachen.
4.2 Bewilligung
Die Bewilligungsstelle prüft die Anträge auf Einhaltung der gesetzlichen und durch andere Rechtsvorschriften vorgegebenen Fördervoraussetzungen und entscheidet durch schriftliche Förderzusage. Die Förderzusage erfolgt durch Verwaltungsakt. Dürfen geförderte Wohnungen nur bestimmten Haushalten zur Nutzung überlassen werden oder gelten für sie besondere Förderkonditionen, muss die Förderzusage eine entsprechende Auflage erhalten. Die Wohnungen, für die eine Auflage gelten soll, sind nach ihrer Lage im Wohngebäude zu bezeichnen.
4.3 Aufhebung der Förderzusage
Die Förderzusage kann von der Bewilligungsstelle vor Beginn der Auszahlung des Förderdarlehens aufgehoben werden, insbesondere wenn
1. der Antragsteller der Bewilligungsstelle unrichtige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die Beurteilung der Förderwürdigkeit des Vorhabens von Bedeutung waren,
2. der Antragsteller die in der Förderzusage enthaltenen Nebenbestimmungen nicht einhält,
3. Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass der Antragsteller nicht mehr leistungsfähig, zuverlässig, kreditwürdig oder zur Erfüllung seiner Verpflichtungen nicht mehr in der Lage ist,
4. unzulässige Finanzierungsbeiträge erhoben werden oder
5. der Bau nicht innerhalb einer von der Bewilligungsstelle gesetzten Frist begonnen oder fertiggestellt wurde.
4.4 Auszahlung
(1) Die Auszahlung der Förderdarlehen erfolgt grundsätzlich nach Baufortschritt. Die Bewilligungsstelle kann andere Auszahlungszeitpunkte und Ratenhöhen festlegen, wenn die Umstände des Baufortschritts und/oder der Gesamtfinanzierung dies rechtfertigen bzw. geboten erscheinen lassen.
Die Bewilligungsstelle kann die Auszahlung der einzelnen Raten von der Erfüllung weiterer Voraussetzungen abhängig machen.
Auszahlungsanträge sind unter Beifügung einer Bautenstandsbestätigung vom verantwortlichen Bauleiter bei der Bewilligungsstelle zu stellen.
(2) Mietwohnraumförderung
Das Darlehen wird bei der Förderung des Neubaus von Mietwohnraum grundsätzlich in folgenden Raten ausgezahlt:
1. 30 vom Hundert nach Baubeginn,
2. 50 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus; bei Ausbau und Erweiterung nach Fertigstellung der sanitären Installationen und des Innenputzes und
3. 20 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit. Die Erstellung des Gebäudes einschließlich des Außenputzes und der Außenanlagen ist zusätzliche Voraussetzung.
Bei der Förderung von Sanierung, Modernisierung, Teilmodernisierung und Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum bestimmt die Bewilligungsstelle die Auszahlungszeitpunkte für die Fördermittel.
(3) Eigentumsmaßnahmen
Bei der Förderung des Neubaus von Eigentumsmaßnahmen wird das Förderdarlehen in folgenden Raten ausgezahlt:
1. 50 vom Hundert nach Abschluss des Grundstückkaufvertrages bzw. Baubeginn und
2. 50 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus; bei Ausbau und Erweiterung nach Fertigstellung der sanitären Installationen und des Innenputzes.
Bei der Förderung des Erwerbes wird das Förderdarlehen grundsätzlich zu 100 vom Hundert bei Kaufpreisfälligkeit ausgezahlt.
(4) Die IB.SH legt die Voraussetzungen für die Auszahlung der einzelnen Raten in der Förderzusage fest. Ergänzend zu den in Absatz 2 und 3 genannten Voraussetzungen sind vor Auszahlung insbesondere folgende Unterlagen vorzulegen:
Für die 1. Darlehensrate:
- eine Bestätigung der ARGE//eV über die Auftragsvergabe/Ausschreibung (nur Mietwohnungsbau)
- Kopie der Baugenehmigung bzw. im Falle der Genehmigungsfreistellung vom verantwortlichen Bauleiter abzugebende Bestätigung über die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Bauanzeige (nur Mietwohnungsbau)
- Nachweis der rangrichtigen dinglichen Sicherstellung durch Vorlage einer vollständigen Grundbuchblattabschrift bzw. einer Notarbescheinigung darüber, dass der Eintragungsantrag gestellt wurde und der Eintragung an der geforderten Rangstelle keine Hindernisse entgegenstehen oder einer gleichwertigen Ersatzsicherheit
- vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde (im Mietwohnungsbau erst bei 2. Darlehensrate erforderlich)
Für die 2. Darlehensrate:
- Nachweis über den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung (nur Mietwohnungsbau)
Für die 3. Darlehensrate (nur Mietwohnungsbau):
- sofern der Nachweis noch nicht bei Auszahlung der ersten Darlehensrate vorlag: vollständige Grundbuchblattabschrift über die erfolgte rangrichtige Sicherstellung der Grundschuld der IB.SH sowie die erfolgte Eigentumsumschreibung
- Abzeichnung der amtlichen Flurkarte mit Einzeichnung des Gebäudes/der Gebäude
- Realrechtsbestätigung des Versicherers
- Nachweis über die Durchführung der messtechnischen Prüfung der Winddichtigkeit der Außenbauteile (bei Neubau und Sanierung von Mietwohnungen)
Die Bewilligungsstelle kann Ausnahmen von diesen Bestimmungen zulassen.
4.5 Sicherung der Darlehen
(1) Die Förderdarlehen sind grundsätzlich unmittelbar nach den der Finanzierung des Fördervorhabens dienenden Fremdmitteln durch Eintragung eines Grundpfandrechtes dinglich zu sichern.
Bund, Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände und sonstige Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts sowie die von ihnen wirtschaftlich abhängigen Unternehmen sollen den zur Sicherung der Fördermittel einzutragenden Grundpfandrechten insbesondere den Vorrang vor einem zur Sicherung ihrer Kaufpreisforderung bestellten Grundpfandrecht (z.B. Restkaufgeldhypothek) oder vor einem für die Bestellung eines Erbbaurechts vereinbarten Erbbauzins einräumen.
Bei der Bewilligung von Förderdarlehen an Gemeinden und Gemeindeverbände sind die Zweckbindungen durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern. Dasselbe gilt für sonstige Fördernehmer im Falle der vorzeitigen Rückzahlung der Förderdarlehen.
Die Bewilligungsstelle entscheidet, ob und welche weiteren Rechte dem zur Sicherung der Fördermittel bestellten Grundpfandrecht im Range gleichstehen oder vorgehen dürfen.
(2) Grundbuchlich gesicherte Fremdmittel dürfen den ebenfalls grundbuchlich gesicherten Fördermitteln im Rang nur gleichstehen oder vorgehen, wenn sie
- zu auf dem Markt für Wohnraumfinanzierungen üblichen Bedingungen vergeben wurden und
- durch wiederkehrende Leistungen in Höhe von mindestens einem Prozent p.a. zuzüglich ersparter Zinsen getilgt werden bzw. die Fremdmittelgeberin/der Fremdmittelgeber garantiert, dass die Bewilligungsstelle während der gesamten Laufzeit der Fremdmittel so gestellt wird, als würden die Fremdmittel mit mindestens einem Prozent p.a. zuzüglich ersparter Zinsen getilgt.
Bei vorrangig oder gleichrangig im Grundbuch eingetragenen Fremdmitteln ist durch entsprechende Erklärungen der Grundschuldgläubigerinnen/Grundschuldgläubiger sowie der Grundstückseigentümerinnen/Grundstückseigentümer sicherzustellen, dass die Grundschulden nicht erneut zur Sicherung weiterer Forderungen verwendet werden. Die Fördermittelempfängerin/Der Fördermittelempfänger bzw. die Grundstückseigentümerin/der Grundstückseigentümer müssen ihre gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Rückgewähr (Übertragung, Verzicht, Aufhebung) dieser Grundschulden oder von Teilen derselben an die Bewilligungsstelle abtreten. Soweit zu diesem Zeitpunkt bereits wirksame Zessionen bestehen, sind die Ansprüche auf Rückübertragung der Rückgewähransprüche abzutreten.
(3) Mit dem Grundpfandrecht wird regelmäßig das Grundstück belastet, auf dem das zu fördernde Objekt errichtet wird. Ausnahmsweise kann die Bewilligungsstelle zulassen, dass ein anderes Grundstück belastet wird, wenn das Grundstück des Förderobjekts keine hinreichende Sicherheit bietet. In diesem Fall sind die Belegungsbindungen durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Förderobjekts zu sichern.
(4) Ein Zuschuss ist auf Verlangen der Bewilligungsstelle durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern. Die Löschung der Dienstbarkeit ist nach Ablauf der Zweckbindung auf Antrag der Eigentümerin/des Eigentümers vorzunehmen.
(5) Darüber hinaus kann die Bewilligungsstelle in jedem Förderfall verlangen, dass die Zweckbindung der Förderung durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gesichert wird.
4.6 Nachweis der Verwendung der Fördermittel
(1) Die Verwendung von ausgezahlten Fördermitteln ist vom Antragsteller gegenüber der Bewilligungsstelle nach Absatz 2 bis 4 nachzuweisen.
(2) Bei Förderung von Eigentumsmaßnahmen ist innerhalb von sechs Monaten nach Bezugsfertigkeit der Verwendungsnachweis bei der Bewilligungsstelle einzureichen. Die Bewilligungsstelle kann für Stichproben oder bei begründeten Anlässen die Vorlage sämtlicher mit dem Nachweis der Verwendung zusammenhängender Rechnungsunterlagen (begründende Unterlagen) zur Einsicht verlangen.
(3) Bei geförderten Mietwohnungen hat der Antragsteller innerhalb von neun Monaten vom Tag der Bezugsfertigkeit des Förderobjektes an hierüber den Verwendungsnachweis aufzustellen und der Bewilligungsstelle zu übersenden. Die Bewilligungsstelle kann für Stichproben oder bei begründeten Anlässen die Vorlage sämtlicher mit dem Nachweis der Verwendung zusammenhängender Rechnungsunterlagen (begründende Unterlagen) verlangen. Die Frist gemäß Satz 1 kann auf Antrag des Antragstellers angemessen verlängert werden, wenn sie aus Umständen, die vom Antragsteller nicht zu vertreten sind, nicht eingehalten werden kann.
(4) Die Bewilligungsstelle hat die eingereichten Anzeigen, Verwendungsnachweise und begründenden Unterlagen daraufhin zu prüfen, ob die geförderte Maßnahme dem bewilligten Förderantrag entsprechend errichtet bzw. durchgeführt wurde. Die Bewilligungsstelle soll den Verwendungsnachweis innerhalb von drei Monaten nach Eingang anerkennen oder dem Antragsteller mitteilen, welche Bedenken gegen ihn bestehen.
IV. Besonderer Teil
1 Förderung von Mietwohnraum
1.1 Förderhöhe
Bei der Bemessung der Förderhöhe ist ein angemessener Gewinn zu berücksichtigen. Eine Überkompensation ist auszuschließen.
1.2 Zweckbindung
(1) Die geförderten Wohnungen sind während der in der Förderzusage benannten Frist zweckgebunden. Die Frist beginnt am 1. Januar des auf die Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres. Ausnahmen sind insbesondere im Zusammenhang mit der Verzinsung und/oder Tilgung nach Abschnitt VI Nummer 1 und 2 möglich, allerdings darf dadurch die Dauer der Zweckbindungen nicht unterhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren verkürzt werden. Die Dauer der Zweckbindung gilt auch im Falle einer vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Darlehens, und zwar unabhängig ob freiwillig oder aufgrund einer Darlehenskündigung. Im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bleibt § 13 Abs. 2 Nummer 1 SHWoFG unberührt.
Während der Dauer der Zweckbindung sind die Regelungen über die Miethöhe nach §§ 557 ff. des BGB anzuwenden, soweit diese Richtlinien keine Einschränkungen zu Gunsten des Förderzwecks vorschreiben. § 549 Abs. 3 BGB (Sonderregelung für Wohnheime für Studierende und Auszubildende) bleibt unberührt.
(2) Wird das gesamte Bauvorhaben oder einzelne Wohnungen des Bauvorhabens für einen bestimmten Personenkreis, wie zum Beispiel ältere bzw. Menschen mit Behinderung, errichtet und werden dementsprechend besondere Kosten bei der Prüfung der Angemessenheit der Gesamtkosten berücksichtigt, sind in der Förderzusage (vergleiche Abschnitt V Nummer 1.3 Absatz 2) spezielle Zweckbindungen für diesen Personenkreis festzulegen.
1.3 Übertragung von Zweckbindungen
Im Zusammenhang mit der Förderung nach Abschnitt V Nummer 1, 2, 3, 5 und 6 können gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 1 SHWoFG Zweckbindungen an angemessenen Ersatzwohnungen begründet werden (vergleiche Anlage 7). Bindungsübertragungen sollten lediglich für einen Anteil der insgesamt geförderten Wohneinheiten eines Bauvorhabens erfolgen. Die auf die Ersatzwohnungen zu übertragenden Belegungsrechte können bis zu einem Jahr vor der geplanten oder bis zu einem Jahr nach der Fertigstellung der Förderwohnung übertragen werden. Ist die Ersatzwohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung aus eigener Förderung noch belegungsgebunden, schließt sich die Dauer der übertragenen Bindung an das Auslaufen der Restbindung oder zu einem späteren Termin an. Die maximale Restbindungsdauer der Ersatzwohnung aus früherer Förderung soll fünf Jahre nicht übersteigen. Für die Ersatzwohnungen gelten ab dem Zeitpunkt des Bindungsübertrags die Regelungen zu den Zweckbindungen einschließlich der Bewilligungsmiete nach Abschnitt V Nummer 1.4.
1.4 Geltung für Genossenschaftswohnungen
In den Förderbestimmungen ist unter „Mietwohnung“ stets auch die Genossenschaftswohnung zu verstehen, also eine Wohnung, bei der die Nutzerinnen und Nutzer durch Anteilszeichnung ein eigentumsähnliches Recht zur Wohnungsnutzung erhalten. Geförderte Genossenschaftswohnungen unterliegen denselben Zweckbindungen wie Mietwohnungen.
1.5 Spezielle Inselförderung
Die Förderung des Neubaus von Mietwohnungen auf den Inseln Amrum, Föhr, Helgoland, Pellworm und Sylt sowie den Halligen Langeneß, Hooge, Gröde, Oland, Nordstrandischmoor und Süderoog richtet sich ausschließlich nach Abschnitt V Nummer 3 und 9. Das Vergabeverfahren im Zusammenhang mit dem Besetzungsrecht des Landes Schleswig-Holstein richtet sich nach den Wohnungsfürsorgebestimmungen vom 20. Dezember 2017 (Amtsbl. Schl.-H. 2018 S. 50).
1.6 PluSWohnen
Für Fördergegenstände mit einer besonderen Zweckbindung an die Zielgruppe des alten- oder behindertengerechten Wohnens sowie anderer betreuter Wohnformen gelten zusätzlich zu diesen Wohnraumförderungsrichtlinien die Förderbestimmungen PluSWohnen (vergleiche Anlage 8).
V. Besondere Bestimmungen für die einzelnen Fördergegenstände
1 Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen im 1. Förderweg und Maßnahmen zur Umrüstung im Zwei-Phasen-Modell
1.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen.
Neben abgeschlossenen Wohnungen für einzelne Haushalte können auch Vorhaben im Rahmen eines Zwei-Phasen-Modells mit Erstnutzung für gemeinschaftliches Wohnen gegebenenfalls im Rahmen einer Zweckentfremdung und einem späteren Umbau zu abgeschlossenen Wohnungen gefördert werden. Die damit verbundenen notwendigen Maßnahmen sind ebenfalls Gegenstand der Förderzusage und wirken sich nicht auf die Dauer der Zweckbindung aus. Die konkreten Förderbedingungen werden in der Förderzusage geregelt.
1.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) Nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten der Kostensenkung soll die Angemessenheit der Gesamtkosten des Bauvorhabens nach folgendem Funktionsschema errechnet werden:
Basiskosten (abhängig von der durchschnittlichen Wohnungsgröße)
+ Korrekturzuschlag – Kubatur (abhängig vom Projektumfang und gebäudespezifischen Planungsdaten)
= Grundkosten (als Berechnungsbasis für die weiteren Zuschläge)
+Verblender
+Aufzug
+energetischer Standard (vergleiche Anlage 6)
+Maßnahmen zum Schutz gegen Einbruch
+sonstige Kosten
=angemessene Kosten der Gebäude
+Grundstückskosten (inklusive Herrichten und Erschließen)
+Außenanlagen (inklusive Kunstwerke)
+Baunebenkosten
= angemessene Gesamtkosten des Bauvorhabens
Die einzelnen Werte ergeben sich aus Anlage 4.
Die Prüfung der Angemessenheit der Gesamtkosten des Bauvorhabens erfolgt anhand des o.g. Funktionsschemas durch die ARGE//eV und die Bewilligungsstelle. Wenn die ermittelten Kosten wegen besonderer Umstände des Einzelfalles insbesondere bei
- altengerechtem Wohnen sowie anderen besonderen Wohnformen,
- besonderen Zielgruppen, wie kinderreiche Haushalte oder Menschen mit Behinderungen, oder
- Pilotprojekten
nicht eingehalten werden können, kann die Bewilligungsstelle angemessene Zuschläge zulassen.
Voraussetzung für eine Förderung im Neubau ist, dass das Objekt nach Ausführung mindestens den energetischen Standard EffHSH 70 (inklusive Lüftungsanlage) erreicht (vergleiche Anlage 6).
(2) Voraussetzung für eine Förderung des Ersterwerbs innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung ist der energetische Standard im Neubau (vergleiche Anlage 6) und, dass die ARGE//eV die Angemessenheit der Baukosten gemäß Absatz 1 bestätigt. Nur diese sind Bemessungsgrundlage für die Förderung. Ein eventueller Gewinn des Verkäufers bei der Veräußerung an den Erwerber bleibt unberücksichtigt. Gefördert wird der Ersterwerb von Mietwohnungen gemäß Nummer 1.3 Absatz 3, wenn die Mietwohnungen
1. zum Zeitpunkt der Förderung an Wohnberechtigte vermietet sind oder werden,
2. keinen anderweitigen Zweckbindungen unterliegen und
3. angemessen sind (vergleiche Anlage 7).
(3) Maßnahmen werden nur gefördert, wenn der Antragsteller eine angemessene Eigenleistung erbringt. Diese wird von der Bewilligungsstelle festgesetzt.
Eigenleistungen sind die vom Antragsteller zur Deckung der Gesamtkosten erbrachten Leistungen, namentlich
1. eigene Geldmittel,
2. der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert eingebrachter bezahlter Baustoffe und der Wert der Selbsthilfe,
3. der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks, der verwendbaren Gebäudereste sowie verwendeter Gebäude und Gebäudeteile nach Abzug der Belastungen.
Die Prüfung und Bewertung der Eigenleistungen erfolgt durch die ARGE//eV.
Fördermittel dürfen nur bewilligt werden, wenn die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert ist.
(4) Die Höhe des Förderdarlehens ist so zu begrenzen, dass einschließlich der Eigenleistung nach Absatz 3 die Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht überschritten werden.
1.3 Art und Höhe der Förderung
(1) Die Förderung erfolgt durch Baudarlehen und durch einen Investitionszuschuss gemäß Absatz 4. Der jeweilige Darlehensbetrag wird unter Berücksichtigung der erkennbaren unterschiedlichen Investitionsbedingungen des Antragstellers individuell vereinbart.
(2) Die Förderung wird auf Antrag durch eine Förderzusage als Verwaltungsakt der IB.SH gewährt. Die Gewährung, der Einsatz der Baudarlehen sowie die Höhe und die Bedingungen der Förderung sind Gegenstand der Förderzusage. Die Förderzusage muss einen Verweis auf die Wohnraumförderungsrichtlinien enthalten. Im Übrigen gilt § 5 SHWoFG (Förderzusage).
(3) Das Baudarlehen des Landes beträgt grundsätzlich bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten.
Für Maßnahmen zur Umrüstung gemäß Abschnitt V Nummer 1.1 (Zwei-Phasen-Modell) beträgt es bis zu 100 Prozent der damit verbundenen angemessenen Gesamtkosten.
(4) Neben dem Baudarlehen wird zur Sicherung der angemessenen Wirtschaftlichkeit der Neubaumaßnahmen des 1. Förderweges und der Zwei-Phasen-Modelle nach Absatz 3 Satz 1 ein Investitionszuschuss in folgender Höhe gewährt:
| Zweckbindung | Regionalstufe | Investitionszuschuss je m² geförderter Wohnfläche |
|---|
| 20 Jahre | I und II | 250 EUR |
|---|
| 20 Jahre | III und IV | 250 EUR |
|---|
| 35 Jahre | I und II | 400 EUR |
|---|
| 35 Jahre | III und IV | 500 EUR |
|---|
Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet und grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt. Der Zuschuss und das Baudarlehen dürfen die förderfähigen Kosten und die maximale Förderhöhe gemäß Absatz 3 Satz 1 nicht überschreiten. Der Zuschuss kann nicht ohne ein Baudarlehen beantragt werden. Wird der Förderrahmen nicht ausgeschöpft, richtet sich die Höhe des Zuschusses nach der Höhe des beantragten Baudarlehens. Näheres regelt das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium durch Erlass.
(5) Die Errichtung von zentralen Mehrfunktionsräumen zur Bildung einer sozialen Hausgemeinschaft wird bei Bauvorhaben mit mehr als 20 Wohnungen im Rahmen der angemessenen Gebäudekosten nach Nummer 1.2 Absatz 1 gefördert. Die Förderung setzt grundsätzlich voraus, dass der Antragsteller sich verpflichtet, die als Mehrfunktionsraum vorgesehene Wohnung wieder als Wohnung zu verwenden, wenn an der Nutzung als Mehrfunktionsraum kein Bedarf mehr besteht.
1.4 Zweckbindungen
1.4.1 Einkommensgrenzen und Belegungsbindung
(1) Gefördert werden können nur Wohnungen für Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen nach § 8 Abs. 2 SHWoFG i.V.m. § 7 und § 9 SHWoFG-DVO nicht überschreitet (vergleiche Anlage 1 der Verwaltungsbestimmungen zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz (VB-SHWoFG)). Eine Kumulierung der Erhöhung von Einkommensgrenzen gemäß § 9 SHWoFG-DVO ist ausgeschlossen (vergleiche § 9 Abs. 8 SHWoFG-DVO). Für die Einkommensermittlung gilt § 8 Abs. 3 SHWoFG in Verbindung mit Abschnitt II der SHWoFG-DVO.
(2) Bei Wohngemeinschaften muss jedes Mitglied bzw. jeder Haushalt auf Grund seines Einkommens selbst wohnberechtigt sein.
(3) Der geförderte Wohnraum unterliegt der in der Förderzusage festgesetzten Belegungsbindung nach § 10 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 SHWoFG.
(4) Hat die Belegenheitsgemeinde oder der Kreis den Wohnraum mit eigenen Zuwendungsmitteln mitgefördert, stehen der zuständigen Stelle entsprechend dem prozentualen Anteil der kommunalen Mitfinanzierung an der Gesamtförderung Benennungsrechte nach § 11 Abs. 1 Satz 2 SHWoFG (Dreiervorschlag) zu. Dieses Recht wird durch die Förderzusage begründet.
(5) Zum Nachweis der Wohnberechtigung ist grundsätzlich eine Bescheinigung nach § 8 Abs. 4 oder Abs. 6 Satz 2 SHWoFG zu verwenden. Nähere Bestimmungen enthalten Nummer 3.2 und 5.1 der Verwaltungsbestimmungen zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz (VB-SHWoFG) vom 22. August 2012 (Amtsbl. Schl.-H. S. 790), zuletzt geändert durch Erlass vom 10. Dezember 2018 (Amtsbl. Schl.-H. S. 1224).
1.4.2 Mietbindung
(1) Während der Dauer von vier Jahren ab Bezugsfertigkeit darf für die geförderte Wohnung höchstens eine Miete festgesetzt werden (Bewilligungsmiete), die nachstehende Beträge nicht überschreitet:
1. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe I: 5,40 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
2. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe II: 5,75 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
3. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe III: 6,10 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
4. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe IV: 6,25 EUR je m² Wohnfläche/Monat.
Die Bewilligungsmiete ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten. Die Einteilung der Städte und Gemeinden in die Regionalstufen I bis IV ergibt sich aus Anlage 1.
(2) Die zulässige Bewilligungsmiete erhöht sich für Wohnungen, denen ein nach Nummer 1.3 Absatz 5 geförderter Mehrfunktionsraum zur Bildung einer sozialen Hausgemeinschaft zugeordnet ist, um bis zu 0,15 EUR je m² Wohnfläche/Monat.
(3) Nach Ablauf von vier Jahren ab Bezugsfertigkeit sind bis zum Ende der Zweckbindung Mieterhöhungen nur im Rahmen der §§ 558 bis 559 b BGB zulässig. Der Mietzins darf sich aber innerhalb von jeweils drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als sechs Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die sich aus Absatz 1 bis 3 ergebende Miethöhe ist auch im Falle der Wiedervermietung einzuhalten. Eine zum Nachteil der Mieterin oder des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(5) Die Vermietung einer geförderten Mietwohnung darf nicht an die Anmietung einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Carports geknüpft werden. Neben der Miete ist das Erheben eines Entgeltes für zwingende zusätzliche Leistungen des Fördermittelnehmers, wie z.B. für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände und für laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und Versorgung, nur mit Zustimmung der IB.SH zulässig.
1.4.3 Dauer der Zweckbindungen
Die Dauer der Zweckbindungen beträgt grundsätzlich 20 oder 35 Jahre.
1.4.4 Stellungnahme des Kreises bei Flüchtlingsunterbringung
Bei Bauvorhaben, die ausschließlich der gemeinschaftlichen Unterbringung von Flüchtlingen und Asylsuchenden dienen, ist ergänzend zur kommunalen Stellungnahme (gemäß Abschnitt III Nummer 4.1 Absatz 2) eine Bedarfseinschätzung des zuständigen Kreises erforderlich, die seitens der Kommune einzuholen und der kommunalen Stellungnahme beizufügen ist. Dabei hat der Kreis im Rahmen seines Verteilungskonzepts auch den interkommunalen Bedarf mit der Folge kommunaler Zusammenarbeit an zentralen Standorten zu berücksichtigen. Insbesondere quantitativ (bezogen auf die Anzahl der Flüchtlingshaushalte), aber auch qualitativ (bezogen auf die Art des Wohnraums, Wohnungsgrößen und Wohnungsmix) müssen der kurz- und mittelfristige Bedarf für Flüchtlinge sowie zur Sicherung eventuell erforderlicher Nachnutzung der nachhaltige Bedarf für die allgemeine soziale Wohnraumversorgung beurteilt werden.
2 Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen im 2. Förderweg
2.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen.
2.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) Eine Förderung kann in allen Regionalstufen erfolgen.
Voraussetzung für eine Förderung ist, dass die kommunale Stellungnahme zusätzlich zu Abschnitt III Nummer 4.1 Absatz 2
- den Bedarf an einer Förderung im 2. Förderweg sowie
- den bedarfsgerechten Wohnungsmix nach Absatz 2 Satz 2
bestätigt.
(2) Eine Förderung im 2. Förderweg ist nur in Kombination mit der Förderung im 1. Förderweg möglich. Dabei soll der Anteil der im 1. Förderweg geförderten Wohnungen an der Gesamtanzahl der geförderten Wohnungen grundsätzlich mindestens 50 Prozent betragen. Über Ausnahmen basierend auf der kommunalen Stellungnahme gemäß Absatz 1 Satz 2 entscheidet das für die soziale Wohnraumförderung zuständige Ministerium.
(3) Die Förderung des Ersterwerbs erfolgt unter den in Nummer 1.2 Absatz 2 genannten Voraussetzungen.
2.3 Höhe der Förderung
Das Baudarlehen des Landes beträgt bei einer Zweckbindungsdauer von 20 Jahren bis zu 60 Prozent der angemessenen Gesamtkosten der im 2. Förderweg geförderten Wohnungen. Bei einer Zweckbindungsdauer von 35 Jahren beträgt das Baudarlehen des Landes bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten der im 2. Förderweg geförderten Wohnungen.
2.4 Mietbindung
(1) Während der Dauer von vier Jahren ab Bezugsfertigkeit darf für die geförderte Wohnung in Städten und Gemeinden der Regionalstufen I und II höchstens eine Miete von 7,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat sowie in denen der Regionalstufen III und IV höchstens eine Miete von 8,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat festgesetzt werden (Bewilligungsmiete). Die Bewilligungsmiete ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten.
(2) Die Bestimmungen zur Bewilligungsmiete nach Nummer 1.4.2 Absatz 2 bis 5 gelten entsprechend.
2.5 Dauer der Zweckbindungen
Die Dauer der Zweckbindungen beträgt grundsätzlich 20 oder 35 Jahre.
2.6 Sonstige Fördermaßgaben
Für die Förderung gelten die Maßgaben für den Neubau von Mietwohnungen im 1. Förderweg nach Nummer 1.2 (Allgemeine Förderbedingungen), Nummer 1.3 Absatz 1 (ohne Zuschuss), Nummer 2 und 5 (Art und Höhe der Förderung) sowie Nummer 1.4.1 (Einkommensgrenzen und Belegungsbindung) entsprechend. Ein Zuschuss wird nicht gewährt.
3 Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen auf den Inseln (Inselförderung)
3.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen.
Vorhaben im Rahmen eines Zwei-Phasen-Modells mit Erstnutzung für gemeinschaftliches Wohnen gegebenenfalls im Rahmen einer Zweckentfremdung und einem späteren Umbau zu abgeschlossenen Wohnungen können nur gemäß Abschnitt V Nummer 1 gefördert werden.
3.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) Eine Förderung erfolgt in den Städten und Gemeinden der Inseln Amrum, Föhr, Helgoland, Pellworm und Sylt sowie den Halligen Langeneß, Hooge, Gröde, Oland, Nordstrandischmoor und Süderoog.
(2) Die Förderung des Ersterwerbs erfolgt unter den in Nummer 1.2 Absatz 2 genannten Voraussetzungen.
(3) Die Förderung untergliedert sich in drei Förderwege:
| Förderweg | Bewilligungsmiete | Zweck-
bindung | Einkommensgrenzen |
|---|
| 1. Förderweg (Inseln) | 6,25 EUR je m² Wohnfläche/Monat | 35 Jahre | Einkommensgrenze nach § 8 Abs. 2 SHWoFG i.V.m. § 7 Abs. 2 SHWoFG-DVO |
|---|
| 2. Förderweg (Inseln) | 8,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat | 35 Jahre | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 6 SHWoFG-DVO (+ 20 Prozent) |
|---|
| 3. Förderweg (Inseln) | 8,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat | 35 Jahre | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 7 SHWoFG-DVO (+ 40 Prozent) |
|---|
Die Bewilligungsmiete ist die Miete ohne den Betrag für die Betriebskosten.
(4) Bei 20 Prozent der geförderten Wohnungen ist grundsätzlich ein Besetzungsrecht zugunsten des Landes Schleswig-Holstein einzuräumen. Mit der Bestimmung der Wohnungen sollten grundsätzlich auch 20 Prozent der geförderten Wohnfläche dem Besetzungsrecht des Landes unterliegen.
(5) Das Baudarlehen des Landes beträgt bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten. Die Angemessenheit der Gesamtkosten des Bauvorhabens errechnet sich aus dem Funktionsschema gemäß Nummer 1.2 Absatz 1. Dabei können erhöhte Kosten aufgrund der Insellage als sonstige Kosten berücksichtigt werden. Neben dem Baudarlehen wird zur Sicherung der angemessenen Wirtschaftlichkeit der Neubaumaßnahmen des 1. Förderweges (Inseln) ein Investitionszuschuss in Höhe von 500 EUR je m² geförderter Wohnfläche gewährt. Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet und grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt. Der Zuschuss und das Baudarlehen dürfen die förderfähigen Kosten und die maximale Förderhöhe gemäß Satz 1 nicht überschreiten. Der Zuschuss kann nicht ohne ein Baudarlehen beantragt werden. Wird der Förderrahmen nicht ausgeschöpft, richtet sich die Höhe des Zuschusses nach der Höhe des beantragten Baudarlehens. Näheres regelt das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium durch Erlass.
(6) Im Übrigen gelten die Bestimmungen von Nummer 1 entsprechend, soweit nicht Sonderregelungen der Inselförderung entgegenstehen.
3.3 Kombination der Förderwege
Eine Förderung im 2. und 3. Förderweg ist grundsätzlich nur in Kombination mit Maßnahmen des 1. Förderweges möglich. So sind mindestens 30 Prozent der insgesamt geförderten Wohnungen mit neuen Zweckbindungen im 1. Förderweg zu begründen. Dabei können die Maßnahmen des 1. Förderweges sowohl durch Neubau- wie auch durch Bestandsmaßnahmen nachgewiesen werden. Bei der Kombination der Förderwege ist ein ausgewogenes Verhältnis des Wohnungsangebotes im 1., 2. und 3. Förderweg, bezogen auf die Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs, anzustreben. Der örtliche Wohnungsbedarf ist durch die kommunale Stellungnahme zu belegen.
4 Neubau von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende
4.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert wird der Neubau von Wohnheimplätzen für Studierende und Jugendliche, die sich in der Ausbildung befinden.
4.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) Nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten der Kostensenkung soll die Angemessenheit der Gesamtkosten des Bauvorhabens nach dem Funktionsschema gemäß Nummer 1.2 Absatz 1 Sätze 1 bis 3 errechnet werden.
Wenn die ermittelten Kosten wegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht eingehalten werden können, kann die Bewilligungsstelle angemessene Zuschläge zulassen.
(2) Bezüglich der allgemeinen Förderbedingungen gelten Nummer 1.2 Absatz 3 und 4 entsprechend.
(3) Die Wohnfläche je Studentin/Student oder je Auszubildende/Auszubildenden ist auf maximal 25 m² einschließlich der anteiligen Gemeinschaftsfläche zu begrenzen.
(4) Hinsichtlich der Einkommensgrenzen und der Belegungsbindung gelten die Maßgaben nach Nummer 1.4.1 entsprechend.
4.3 Höhe der Förderung
Das Baudarlehen des Landes beträgt bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten (ohne Möblierungskosten). Neben dem Baudarlehen wird zur Sicherung der angemessenen Wirtschaftlichkeit in Städten und Gemeinden der Regionalstufen I und II ein Investitionszuschuss in Höhe von 400 EUR je m² geförderter Wohnfläche sowie in denen der Regionalstufen III und IV in Höhe von 500 EUR je m² geförderter Wohnfläche gewährt. Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet und grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt. Der Zuschuss und das Baudarlehen dürfen die förderfähigen Kosten und die maximale Förderhöhe gemäß Satz 1 nicht überschreiten. Die Maßgaben nach Nummer 1.3 Absatz 1, 2 und 4 zur Art und Höhe der Förderung (inklusive des Investitionszuschusses) gelten entsprechend.
4.4 Mietbindung
(1) Während der Dauer von zwei Jahren ab Bezugsfertigkeit darf für die geförderte Wohnung und die geförderte anteilige Gemeinschaftsfläche höchstens eine Miete festgesetzt werden (Bewilligungsmiete), die nachstehende Beträge nicht überschreitet:
1. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe I: 5,40 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
2. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe II: 5,75 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
3. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe III: 6,10 EUR je m² Wohnfläche/Monat;
4. in Städten und Gemeinden der Regionalstufe IV: 6,25 EUR je m² Wohnfläche/Monat.
Die Bewilligungsmiete ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten.
Die Einteilung der Städte und Gemeinden in die Regionalstufen I bis IV ergibt sich aus Anlage 1.
Als Zuschläge auf die Bewilligungsmiete gemäß Satz 1 sind folgende maximale Beträge zulässig:
1. 1,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat aufgrund erhöhter Instandhaltungs- und Verwaltungskosten,
2. 4,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat für Betriebskosten inklusive Heizkosten,
3. 1,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat für eine angemessene Möblierung.
(2) Nach Ablauf von zwei Jahren ab Bezugsfertigkeit sind bis zum Ende der Zweckbindung jährliche Mieterhöhungen in Höhe von bis zu zwei Prozentpunkten auf die Miete gemäß Absatz 1 Satz 1 und 4 zulässig.
4.5 Dauer der Zweckbindungen
Die Dauer der Zweckbindung beträgt grundsätzlich 35 Jahre.
5 Sanierung, Modernisierung und Erweiterung von Mietwohnraum im 1. Förderweg
5.1 Gegenstand der Förderung
Bauliche Maßnahmen im nicht gebundenen Wohnungsbestand können gefördert werden, wenn sie
1. den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Gebäudes nachhaltig erhöhen,
2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
3. nachhaltig die Einsparung von Energie oder Wasser bewirken,
4. der Barrierereduzierung oder dem altengerechten Umbau dienen,
5. zur Umwandlung von Räumen führen, die bisher anderen als Wohnzwecken dienten (einschließlich Dachgeschossausbau), oder
6. durch Aufstockung bestehender Gebäude neuen Wohnraum schaffen.
Eine Förderung ist auch möglich, wenn die restliche Zweckbindung fünf Jahre nicht überschreitet.
5.2 Art der Förderung
Neben dem Förderdarlehen wird zur Sicherung der angemessenen Wirtschaftlichkeit der Bestandsmaßnahmen ein Investitionszuschuss je m² zweckgebundener Wohnfläche gezahlt. Der Zuschuss wird grundsätzlich in einer Summe zu Beginn der Maßnahme ausgezahlt. Der Zuschuss und das Förderdarlehen dürfen die förderfähigen Kosten nicht überschreiten. Der Zuschuss kann nicht ohne ein Baudarlehen beantragt werden. Wird der Förderrahmen nicht ausgeschöpft, richtet sich die Höhe des Zuschusses nach der Höhe des beantragten Baudarlehens. Näheres regelt das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium durch Erlass.
Die Angemessenheit der Gesamtkosten des Bauvorhabens errechnet sich aus dem Funktionsschema gemäß Nummer 1.2 Absatz 1.
Die Kumulierung des Zuschusses mit einem Zuschuss nach der Richtlinie für das Zuschussprogramm für private Vermieterinnen oder Vermieter und Selbstnutzerinnen oder Selbstnutzer ist grundsätzlich ausgeschlossen.
5.3 Sanierung und sanierungsgleiche Erweiterung von Mietwohnraum im 1. Förderweg
5.3.1 Allgemeine Förderbedingungen
Voraussetzung für eine förderfähige Sanierung/sanierungsgleiche Erweiterung ist, dass das Objekt nach Abschluss der Maßnahmen mindestens den energetischen Standard EffHSH 85 (inklusive Lüftungsanlage) erreicht (vergleiche Anlage 6). Werden im Zusammenhang mit den Maßnahmen umfassende Wohnwertverbesserungen gemäß Nummer 5.1 Ziffer 1 und 2 erzielt, reicht der Standard EffHSH 115 aus.
5.3.2 Höhe der Förderung
(1) Förderfähig sind 100 Prozent der angemessenen Kosten, höchstens jedoch 2.000 EUR/m² Wohnfläche. Die Kostenhöchstgrenze gilt nicht für den Dachgeschossausbau nach Nummer 5.1 Ziffer 5 und die Gebäudeaufstockung nach Nummer 5.1 Ziffer 6.
(2) Gefördert werden Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, sofern der Anteil der Modernisierungskosten überwiegt.
(3) Der Zuschuss beträgt 300 EUR/m² zweckgebundener Wohnfläche. Für die aus dem Dachgeschossausbau nach Nummer 5.1 Ziffer 5 sowie aus der Gebäudeaufstockung nach Nummer 5.1 Ziffer 6 entstehende zweckgebundene Wohnfläche beträgt der Zuschuss 500 EUR/m², wobei auch diese Zweckbindungen durch bestehende Wohnungen in dem Objekt begründet werden können. Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet.
5.3.3 Art und Dauer der Zweckbindungen
(1) Die Anzahl der Zweckbindungen ergibt sich aus der Gesamtfördersumme. Je angefangene 100.000 EUR Förderbetrag (Darlehen und Zuschuss) wird eine Zweckbindung an einer durchschnittlich großen Wohnung im Objekt begründet. Maßgeblich für die Zweckbindung ist die daraus resultierende Wohnfläche, unabhängig davon, auf wie viele Wohnungen sich die Zweckbindung tatsächlich verteilt.
(2) Die Dauer der Zweckbindung ist für 25 Jahre zu begründen. Sie verlängert sich bei vermieteten Wohnungen um fünf Jahre, wenn der Nachweis der Wohnberechtigung erst im Rahmen der Fluktuation erfolgt. Bei noch zweckgebundenen Wohnungen beginnt die Dauer der Zweckbindung mit dem Auslaufen der alten Zweckbindungen. Die Regelungen zu den Zweckbindungen einschließlich der Bewilligungsmiete in Nummer 1.4.1 und 1.4.2 gelten entsprechend.
5.4 Modernisierung und modernisierungsgleiche Erweiterung von Mietwohnraum im 1. Förderweg
5.4.1 Allgemeine Förderbedingungen
Voraussetzung für eine förderfähige Modernisierung/modernisierungsgleiche Erweiterung ist, dass das Objekt nach Abschluss der Maßnahmen mindestens den energetischen Standard EffHSH 115 erreicht (vergleiche Anlage 6). Beim Dachgeschossausbau nach Nummer 5.1 Ziffer 5 und der Gebäudeaufstockung nach Nummer 5.1 Ziffer 6 genügt es, wenn der neu geschaffene Wohnraum nach Abschluss der Maßnahmen mindestens den gesetzlichen energetischen Standard des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erreicht; die bestehenden Wohnungen des Objekts müssen mindestens die Angemessenheitskriterien nach Anlage 7 erfüllen. Kann die Angemessenheit erst nach Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen hergestellt werden, richtet sich die Förderung dieser Maßnahmen ebenfalls nach Nummer 5.4.
5.4.2 Höhe der Förderung
(1) Förderfähig sind 100 Prozent der angemessenen Kosten, höchstens jedoch 1.000 EUR/m² Wohnfläche. Die Kostenhöchstgrenze gilt nicht für den Dachgeschossausbau nach Nummer 5.1 Ziffer 5 und die Gebäudeaufstockung nach Nummer 5.1 Ziffer 6.
(2) Gefördert werden Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, sofern der Anteil der Modernisierungskosten überwiegt.
(3) Der Zuschuss beträgt 225 EUR/m² zweckgebundener Wohnfläche. Für die aus dem Dachgeschossausbau nach Nummer 5.1 Ziffer 5 sowie aus der Gebäudeaufstockung nach Nummer 5.1 Ziffer 6 entstehende zweckgebundene Wohnfläche beträgt der Zuschuss 400 EUR/m², wobei auch diese Zweckbindungen durch bestehende Wohnungen in dem Objekt begründet werden können. Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet.
5.4.3 Art und Dauer der Zweckbindungen
(1) Die Anzahl der Zweckbindungen ergibt sich aus der Gesamtfördersumme. Je angefangene 80.000 EUR Förderbetrag (Darlehen und Zuschuss) wird eine Zweckbindung an einer durchschnittlich großen Wohnung im Objekt begründet. Maßgeblich für die Zweckbindung ist die daraus resultierende Wohnfläche, unabhängig davon, auf wie viele Wohnungen sich die Zweckbindung tatsächlich verteilt.
(2) Die Dauer der Zweckbindung ist für 15 Jahre zu begründen. Sie verlängert sich bei vermieteten Wohnungen um fünf Jahre, wenn der Nachweis der Wohnberechtigung erst im Rahmen der Fluktuation erfolgt. Bei noch zweckgebundenen Wohnungen beginnt die Dauer der Zweckbindung mit dem Auslaufen der alten Zweckbindungen. Die Regelungen zu den Zweckbindungen einschließlich der Bewilligungsmiete in Nummer 1.4.1 und 1.4.2 gelten entsprechend.
5.5 Teilmodernisierung von Mietwohnungen im 1. Förderweg
5.5.1 Gegenstand der Förderung
Eine Teilmodernisierung liegt vor, wenn bauliche Maßnahmen nach Nummer 5.1 umgesetzt werden, ohne dass die vorgenannten Energiestandards erreicht werden.
5.5.2 Höhe der Förderung
(1) Förderfähig sind 100 Prozent der angemessenen Kosten, höchstens jedoch 500 EUR/m² Wohnfläche.
(2) Gefördert werden Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, sofern der Anteil der Modernisierungskosten überwiegt.
(3) Der Zuschuss beträgt 150 EUR/m² zweckgebundener Wohnfläche. Der so ermittelte Gesamtzuschuss wird auf volle 100 EUR abgerundet.
5.5.3 Art und Dauer der Zweckbindungen
(1) Die Anzahl der Zweckbindungen ergibt sich aus der Gesamtfördersumme. Je angefangene 60.000 EUR Förderbetrag (Darlehen und Zuschuss) wird eine Zweckbindung an einer durchschnittlich großen Wohnung im Objekt begründet. Maßgeblich für die Zweckbindung ist die daraus resultierende Wohnfläche, unabhängig davon, auf wie viele Wohnungen sich die Zweckbindung tatsächlich verteilt.
(2) Die Dauer der Zweckbindung ist für 10 Jahre zu begründen. Sie verlängert sich bei vermieteten Wohnungen um fünf Jahre, wenn der Nachweis der Wohnberechtigung erst im Rahmen der Fluktuation erfolgt. Bei noch zweckgebundenen Wohnungen beginnt die Dauer der Zweckbindung mit dem Auslaufen der alten Zweckbindungen. Die Regelungen zu den Zweckbindungen einschließlich der Bewilligungsmiete in Nummer 1.4.1 und 1.4.2 gelten entsprechend.
6 Sanierung und sanierungsgleiche Erweiterung sowie Modernisierung und modernisierungsgleiche Erweiterung von Mietwohnraum im 2. Förderweg
6.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert werden Modernisierungs-, Sanierungs- und Erweiterungsmaßnahmen im Sinne von Nummer 5.1.
6.2 Allgemeine Förderbedingungen
Die Fördermaßgaben gemäß Nummer 5.2, 5.3, 5.4 und 5.5 gelten entsprechend, soweit nicht nachfolgend abweichende Bestimmungen getroffen werden.
Die allgemeinen Förderbedingungen gemäß Nummer 2.2 Absatz 1 und 2 gelten entsprechend.
6.3 Höhe der Förderung
Gefördert werden Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, sofern der Anteil der Modernisierungskosten überwiegt.
Der Förderbetrag (Darlehen und Zuschuss) des Landes beträgt bis zu 60 Prozent der förderfähigen und angemessenen Kosten unter Berücksichtigung des jeweiligen Höchstbetrages (Sanierung: 2.000 EUR, Modernisierung: 1.000 EUR, Teilmodernisierung: 500 EUR je m² Wohnfläche).
6.4 Mietbindung
(1) Während der Dauer von vier Jahren ab Bezugsfertigkeit darf für die geförderte Wohnung höchstens eine Miete von 7,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat in Städten und Gemeinden der Regionalstufen I und II sowie 8,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat in denen der Regionalstufen III und IV festgesetzt werden (Bewilligungsmiete). Die Bewilligungsmiete ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten.
(2) Die Bestimmungen zur Bewilligungsmiete nach Nummer 1.4.2 Absatz 2 bis 5 gelten entsprechend.
7 Sanierung und Modernisierung von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende
7.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert werden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nach Nummer 5.1 von Wohnheimplätzen für Studierende und Jugendliche, die sich in der Ausbildung befinden.
7.2 Allgemeine Förderbedingungen
(1) Die Fördermaßgaben gemäß Nummer 5.3, 5.4 und 5.5 gelten entsprechend, soweit nicht nachfolgend abweichende Bestimmungen getroffen werden.
(2) Möblierungskosten zählen nicht zu den förderfähigen und angemessenen Kosten.
(3) Die Wohnfläche je Studentin/Student oder je Auszubildende/Ausbildenden ist auf maximal 25 m² einschließlich der anteiligen Gemeinschaftsfläche zu begrenzen.
7.3 Zweckbindungen
Die Dauer der Zweckbindung beträgt bei Sanierung (Nummer 5.3) grundsätzlich 25 Jahre, bei Modernisierung (Nummer 5.4) grundsätzlich 15 Jahre und bei Teilmodernisierung (Nummer 5.5) grundsätzlich 10 Jahre.
Hinsichtlich der Bewilligungsmiete gilt Nummer 4.4 entsprechend.
8 Erwerb von Zweckbindungen an bestehendem Wohnraum
8.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert wird der Erwerb von Zweckbindungen an Mietwohnungen, die
1. bei Erteilung der Förderzusage an Wohnberechtigte vermietet sind oder werden,
2. keinen anderweitigen Zweckbindungen unterliegen und
3. angemessen sind. Die ARGE//eV prüft die technische Angemessenheit. Hierbei sind folgende Kriterien maßgeblich:
- Endenergiekennwert für Heizung und Warmwasser-Bereitung ≤ 140 kWh / m²a (AN). Der Nachweis erfolgt durch einen gültigen Energieausweis.
- Die Wohnungen müssen kontinuierlich instandgehalten worden sein. Der Standard aus Anlage 7 wird als Orientierungsrahmen angesehen.
Sofern die Mietwohnung mit einem Haushalt belegt ist, der keinen Nachweis der Wohnberechtigung gemäß Nummer 1.4.1 Absatz 5 (Wohnberechtigungsschein) besitzt, erwirbt das Land eine Anwartschaft auf die Zweckbindung. Sobald eine fehlbelegte Wohnung mit Anwartschaft frei wird, ist diese an einen Haushalt mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten.
Im Rahmen der Anwartschaft hat die Fördermittelempfängerin/der Fördermittelempfänger unter sinngemäßer Anwendung der Regelung aus Nummer 7.4.3 Absatz 1 und 5 der VB-SHWoFG einen Geldausgleich in Höhe der Mietdifferenz zwischen höchstzulässiger Miete (vgl. § 12 SHWoFG) und der Ist-Miete zu erbringen und dem Zweckvermögen „Wohnraumförderung/Krankenhausfinanzierung“ zuzuführen. Für die Bestimmung der Ausgleichsleistung werden Mieterhöhungen nur im Rahmen der Ansätze berücksichtigt, die bei der Berechnung der Förderhöhe zugrunde gelegt wurden. Die Höhe der Ist-Miete wird durch die Marktmiete begrenzt.
8.2 Fördermaßgaben
(1) Die Förderung erfolgt durch ein Zweckbindungsdarlehen, dessen Höhe im Einzelfall verhandelt wird.
Maßgebend für die Höhe der Förderung sind insbesondere die Differenz zwischen der höchstzulässigen Miete und der Ist-Miete, der Abzinsungsfaktor und die Laufzeit. Die Förderung wird zu Beginn der Laufzeit berechnet; eine Nachverhandlung nach Beendigung der Anwartschaft ist ausgeschlossen. Die Ist-Miete darf die Marktmiete im gesamten Verlauf nicht übersteigen.
Die Förderhöhe muss in einem angemessenen Verhältnis zu einer vergleichbaren Neubauförderung stehen.
(2) In die kommunale Stellungnahme nach Abschnitt III Nummer 4.1 Abs. 2 ist zusätzlich eine Aussage zum Verlauf der Marktmiete aufzunehmen.
(3) Bei kommunaler Mitfinanzierung wird für die Belegenheitsgemeinde das kommunale Benennungsrecht nach § 11 Abs. 1 Satz 2 SHWoFG (Dreier-Vorschlag) in der Förderzusage begründet. Ohne kommunale Mitfinanzierung wird ein allgemeines Belegungsrecht begründet.
(4) Die Zweckbindungen einschließlich der Anwartschaften sind für die Dauer von mindestens zehn Jahren zu begründen. Die Frist beginnt am 1. Januar des Kalenderjahres, welches dem unmittelbaren Erwerb der Zweckbindungen oder der Begründung der Anwartschaft nachfolgt. Während der Phase der Zweckbindungen gelten die Regelungen in Nummer 1.4.1 (Einkommensgrenzen und Belegungsbindung) und 1.4.2 (Mietbindung) entsprechend.
(5) Sobald voraussehbar ist, dass das der Anwartschaft zugrundeliegende Mietverhältnis endet, hat die Fördermittelempfängerin/der Fördermittelempfänger dies der IB.SH unverzüglich anzuzeigen und den voraussichtlichen Zeitpunkt des Entstehens der Zweckbindung mitzuteilen. Eventuelle Überzahlungen des monatlichen Geldausgleichs werden nicht rückwirkend erstattet.
9 Neubau und Erwerb von Bestandsimmobilien durch kleine Genossenschaften
9.1 Neubau von Wohnungen
9.1.1 Förderzweck
(1) Gefördert wird die Errichtung von Genossenschaftswohnungen. Die Förderung richtet sich an Baugemeinschaften, die unter Aufbringung von Eigenkapital und Selbsthilfeleistungen eine Genossenschaft gründen, um ein Wohngebäude zur gemeinsamen Selbstnutzung zu errichten. Das Gebäude soll dauerhaft nach den Prinzipien genossenschaftlichen Eigentums in verantwortender Mitbestimmung bewirtschaftet werden, so dass das Projekt zur sozialen Wohnungsversorgung und Nachbarschaftsbildung beiträgt.
(2) Genossenschaftliche Baugemeinschaften können zwischen der Förderung nach Nummer 1 bis 3 oder nach Nummer 9 wählen.
(3) Die Fördermaßgaben nach Nummer 1 bis 3 gelten im Rahmen der Förderung nach Nummer 9 entsprechend, soweit nicht nachfolgend abweichende Bestimmungen getroffen werden.
9.1.2 Förderbedingungen
(1) Die angemessenen Gesamtkosten richten sich nach dem Funktionsschema gemäß Nummer 1.2.
Maßnahmen werden nur gefördert, wenn der Antragsteller eine angemessene Eigenleistung erbringt. Diese wird von der Bewilligungsstelle festgesetzt.
Eigenleistungen sind die vom Antragsteller zur Deckung der Gesamtkosten erbrachten Leistungen, namentlich
1. eigene Geldmittel,
2. der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert eingebrachter bezahlter Baustoffe und der Wert der Selbsthilfe,
3. der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks, der verwendbaren Gebäudereste sowie verwendeter Gebäude und Gebäudeteile nach Abzug der Belastungen.
Die Prüfung und Bewertung der Eigenleistungen erfolgt durch die ARGE//eV.
Fördermittel dürfen nur bewilligt werden, wenn die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert ist.
Die Höhe des Förderdarlehens ist so zu begrenzen, dass einschließlich der Eigenleistung die Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht überschritten werden.
(2) Art und Höhe der Förderung richten sich nach Nummer 1.3 Absatz 1, 2 und 4, wobei an die Stelle der Neubaumaßnahmen des 1. Förderweges die Neubaumaßnahmen der Fallgruppe I gemäß Nummer 9.1.3 Absatz 2 treten. Die Förderung des Landes beträgt grundsätzlich bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten. Zu den förderfähigen Gesamtkosten gehören auch anerkennungsfähige Kosten, die mit der Gründung der Wohnungsgenossenschaft im unmittelbaren Zusammenhang stehen. Zentrale Mehrfunktionsräume sind grundsätzlich Fallgruppe I zuzuordnen und damit zu 100 Prozent der Fläche zuschussfähig.
(3) Die Förderung des Landes kann auf bis zu 90 Prozent der angemessenen Gesamtkosten aufgestockt werden, wenn die genossenschaftliche Baugemeinschaft gezielte soziale Integrationsleistungen für Zielgruppen erbringt, die besondere Probleme des Zugangs zum Wohnungsmarkt haben und der Fallgruppe I gemäß Nummer 9.1.3 Absatz 2 angehören.
In diesem Fall sollen der Zielgruppe mindestens 20 Prozent der geförderten Wohnungen zur Verfügung stehen.
(4) Die Förderung des Landes kann in den Gebieten der Regionalstufe 3 und 4 gemäß Anlage 1 auf bis zu 90 Prozent der angemessenen Gesamtkosten aufgestockt werden, wenn die genossenschaftliche Baugemeinschaft Maßnahmen besonderer städtebaulicher Qualität oder Raumangebote und Wohnumfeldmaßnahmen umsetzt, die den Sozialraum des Wohnquartiers nachhaltig positiv beeinflussen.
(5) Die Errichtung von zentralen Mehrfunktionsräumen kann im Rahmen der angemessenen Gebäudekosten bis zu einer Grundfläche von zwei m² je geförderter Genossenschaftswohnung, mindestens jedoch 25 m², gefördert werden. Die Förderung setzt voraus, dass die Nutzung nicht gewerblichen Zwecken dient und dass die Flächen bei Bedarf zu Wohnzwecken umgebaut werden können.
(6) Die Genossenschaft hat eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, deren Höhe sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen Wohnanlage an § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) orientiert.
(7) Im Falle einer unverschuldeten Notlage und einer damit verbundenen Liquiditätslücke kann die Genossenschaft ein Überbrückungsdarlehen beantragen. Ein Überbrückungsdarlehen kann zweckgebunden für eine Investition zur Heilung der Notlage oder zur Bedienung des Kapitaldienstes während der Notlage gewährt werden.
Die Entscheidung über die Gewährung eines Überbrückungsdarlehens wird in einer Einzelfallentscheidung in Abstimmung zwischen der Bewilligungsstelle und dem für die soziale Wohnraumförderung zuständigen Ministerium getroffen.
Eine zwingende Auflage für die Gewährung eines Überbrückungsdarlehens ist, dass es während der Kreditlaufzeit zu keiner Ausschüttung kommen darf. Ein über den Kapitaldienst hinausgehender Finanzüberschuss ist für seine Tilgung zu verwenden.
9.1.3 Zweckbindungen
(1) Der genossenschaftliche Wohnbestand wird für die Dauer der Zweckbindung als Wohnraum für die Mitglieder der Genossenschaft zur Verfügung gestellt. Die Vermietung oder der Verkauf von geförderten Wohnungen an Nichtmitglieder bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Bewilligungsstelle.
(2) Im Einzelnen gelten für die Belegung der geförderten Genossenschaftswohnungen folgende Zweckbindungen:
| Fallgruppe | Belegungsquote | Anfängliches Nutzungsentgelt (Miete) (netto kalt) | Einkommensgrenze |
|---|
| I | ≥50 Prozent | Regionalstufe I: 5,40 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe II: 5,75 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe III: 6,10 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe IV: 6,25 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 8 Abs. 2 SHWoFG i.V.m. § 7 Abs. 2 SHWoFG-DVO |
|---|
| II | <50 Prozent | Regionalstufe I und II: 7,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe III und IV: 8,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 5 SHWoFG-DVO (+ 20 Prozent) |
|---|
| III (nur in Regionalstufe IV) | <50 Prozent | 8,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 7 SHWoFG-DVO (+ 40 Prozent) |
|---|
In begründeten Ausnahmefällen, insbesondere zur Sicherung einer nachhaltigen Finanzierung, kann die Bewilligungsstelle von der Belegungsquote abweichen und die Quote für die Fallgruppe I auf bis zu 34 Prozent verringern (Mindestquote nach § 9 Abs. 5 SHWoFG-DVO).
(3) Eine Belegung ist nicht nur durch Haushalte im Sinne von § 8 Abs. 5 SHWoFG, sondern auch durch Wohngemeinschaften möglich. Wohngemeinschaften im Sinne dieser Förderung sind keine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaften. Die jeweiligen Haushalte haben kein gemeinsames Haushaltseinkommen; jeder Haushalt – in der Regel Alleinstehende und Alleinerziehende – wirtschaftet selbst und hat einen eigenen Wohnberechtigungsschein vorzuweisen.
Innerhalb von Wohngemeinschaften entfallen feste Belegungsquoten im Sinne von Absatz 2, auf eine angemessene Berücksichtigung von Haushalten der Fallgruppe I ist zu achten. Die anfängliche Miethöhe richtet sich nach der Einhaltung oder Überschreitung der Einkommensgrenze des jeweiligen Haushaltes (Fallgruppe I keine Überschreitung = Miethöhe entsprechend der Regionalstufe; Fallgruppe II bis 20 Prozent Überschreitung = 7,50 EUR in Regionalstufe I und II sowie 8,00 EUR in Regionalstufe III und IV; Fallgruppe III – nur in Regionalstufe IV – bis 40 Prozent Überschreitung = 8,50 EUR).
(4) Auf die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines kann zur Förderung besonderer Wohnformen gemäß § 11 Abs. 1 a SHWoFG im Einzelfall und nach Genehmigung des für die Wohnraumförderung zuständigen Ministeriums verzichtet werden, wenn dies durch die Förderzusage bestimmt wird. In diesem Fall richtet sich die anfängliche Höhe der zu zahlenden Miete einheitlich nach der Regionalstufe der Fallgruppe I.
(5) Aufgrund der Besonderheit der genossenschaftlichen Organisation, insbesondere des Bauens zur Selbstnutzung, ist weder ein Benennungsrecht der Kommune nach Nummer 1.4.1 Absatz 4 noch ein Besetzungsrecht des Landes vorgesehen (vergleiche Nummer 3.2 Absatz 4). Benennungs- und Besetzungsrechte können zwischen der Genossenschaft und der Kommune beziehungsweise dem Land aber einzelvertraglich vereinbart werden.
(6) Die Dauer der Zweckbindungen beträgt grundsätzlich 35 Jahre.
9.1.4 Antragsvoraussetzungen
(1) Empfängerin der Förderung ist die Wohnungsgenossenschaft als juristische Person. Antragsberechtigt sind Baugemeinschaften, die eine in das Genossenschaftsregister eingetragene Wohnungsgenossenschaft gegründet haben (Baugemeinschaftsmodell). Wohnungsgenossenschaften in Gründung (i.G.), die ihre Eintragungsfähigkeit in das Genossenschaftsregister alsbald erwirken, sind ebenfalls antragsberechtigt. Die Förderung setzt voraus, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Genossenschaft zu einem positiven Prüfungstestat des gesetzlichen Prüfungsverbandes führen und der Nachweis über den Antrag zur Aufnahme in das Genossenschaftsregister erbracht wird.
(2) Wohnungsgenossenschaften sind auch dann antragsberechtigt, wenn sie im Auftrag einer Baugemeinschaft handeln und Träger der Fördermaßnahme sind (Kooperationsmodell). Dazu muss sich die Baugemeinschaft als juristische Person organisiert haben und durch einen Vertrag oder eine Satzung Art und Umfang der Selbstbestimmungsrechte für das Wohnprojekt gesichert haben. Alle Mitglieder der Baugemeinschaft müssen der antragstellenden Wohnungsbaugenossenschaft als Einzelmitglied und als Mitglied der aus der Wohngruppe heraus gegründeten juristischen Person beigetreten sein.
(3) Die antragstellende Genossenschaft muss die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen und Gewähr für eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung des Fördervorhabens und für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Genossenschaftswohnungen bieten.
(4) Die Antragsteller müssen nachweisen, dass die Genossenschaft Trägerin der Fördermaßnahme und Eigentümerin oder Erbbauberechtigte eines geeigneten Grundstücks ist oder dies alsbald wird.
(5) In der Satzung der Genossenschaft ist ein Mindestkapital zu bestimmen. Dies hat in seiner Höhe mindestens dem im Bauvorhaben eingesetzten Eigenkapital zu entsprechen. Weiterhin ist in der Satzung für die Kündigung der Mitgliedschaft eine zweijährige Kündigungsfrist zum Schluss eines Geschäftsjahres vorzusehen.
(6) Der Antrag muss durch Nachweise und rechtsverbindliche Erklärungen zur Planung, Finanzierung, Nutzung und Bewirtschaftung der Fördermaßnahme unterlegt werden.
9.2 Erwerb von Bestandsimmobilien
9.2.1 Förderzweck
Die Förderung richtet sich an neu zu gründende Wohnungsgenossenschaften, die unter Aufbringung von Eigenkapital und Selbsthilfeleistungen Wohnraum erwerben, falls erforderlich qualitativ verändern und in der Rechtsform einer Genossenschaft gemeinschaftlich selbst nutzen und bewirtschaften wollen. Das Gebäude soll dauerhaft nach den Prinzipien genossenschaftlichen Eigentums in verantwortender Mitbestimmung bewirtschaftet werden, so dass das Projekt zur sozialen Wohnungsversorgung und Nachbarschaftsbildung beiträgt.
9.2.2 Gegenstand der Förderung
(1) Gefördert wird der Erwerb von geeignetem Wohnraum oder sonstigem zu Wohnzwecken umnutzbarem Gebäudebestand gegen Begründung von Belegungs- und Mietbindungen. Sind Umbauten oder energetische/sonstige Modernisierungen erforderlich, sind diese ebenfalls förderfähig, soweit eine konzeptionelle Gesamtplanung vorliegt, in der die Notwendigkeit und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme begründet werden. Die Wohnungen sollen spätestens bei Bezugsfertigkeit
1. keinen anderweitigen Zweckbindungen unterliegen,
2. zur dauerhaften Nutzung als Wohnung bestimmt und geeignet sein und
3. einen angemessenen Wohnstandard haben (vergleiche Anlage 7).
(2) Die Errichtung von zentralen Mehrfunktionsräumen kann im Rahmen der angemessenen Gebäudekosten bis zu einer Grundfläche von zwei m² je geförderter Genossenschaftswohnung, mindestens jedoch 25 m², gefördert werden. Die Förderung setzt voraus, dass die Nutzung nicht gewerblichen Zwecken dient und dass die Flächen bei Bedarf zu Wohnzwecken umgebaut werden können.
(3) Bei bestehenden Mietergemeinschaften, die von ihren Mitgliedern bewohnte Gebäude zur Selbstnutzung erwerben und in der Rechtsform einer Genossenschaft gemeinschaftlich bewirtschaften möchten, gilt zusätzlich:
1. Es muss eine schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers gegenüber der Genossenschaft i.G. (Mietergemeinschaft) über die Verkaufsbereitschaft inklusive einer Angabe zur Höhe des erwarteten Kaufpreises vorliegen.
2. Mindestens 70 Prozent der Mietparteien müssen dem genossenschaftlichen Erwerbermodell schriftlich zugestimmt haben und mindestens 50 Prozent der Mietparteien müssen verbindlich ihre Teilnahme an der Genossenschaft erklärt haben. Mindestens die Hälfte aller teilnehmenden Haushalte im Objekt müssen bei Antragstellung innerhalb der Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 5 Satz 3 SHWoFG-DVO liegen (+ 20 Prozent in Regionalstufe I bis III; + 40 Prozent in Regionalstufe IV).
9.2.3 Förderbedingungen
(1) Die Förderung des Erwerbs erfolgt auf Grundlage eines Gutachtens eines vereidigten Sachverständigen. Die Angemessenheit der Kosten für bauliche Veränderungen errechnet sich aus dem Funktionsschema gemäß Nummer 1.2 Absatz 1. Das Förderdarlehen beträgt bis zu 85 Prozent des Verkehrswertes der Bestandsimmobilie und/oder des baulichen Gesamtaufwandes, maximal jedoch 2.000 EUR/m² Wohnfläche. Die erforderliche Eigenleistung des Antragstellers wird von der Bewilligungsstelle festgesetzt. Die Höhe des Förderdarlehens ist so zu begrenzen, dass einschließlich der Eigenleistung die Gesamtkosten des Vorhabens nicht überschritten werden.
(2) Zu den förderfähigen Gesamtkosten gehören auch die anerkennungsfähigen Kosten, die mit der Gründung der Wohnungsgenossenschaft im unmittelbaren Zusammenhang stehen.
(3) Die Genossenschaft hat eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, deren Höhe sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen Wohnanlage an § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) orientiert.
9.2.4 Zweckbindungen
(1) Der genossenschaftliche Wohnbestand wird für die Dauer der Zweckbindung als Wohnraum für die Mitglieder der Genossenschaft zur Verfügung gestellt. Die Vermietung oder der Verkauf von geförderten Wohnungen an Nichtmitglieder bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Bewilligungsstelle.
(2) Sofern es sich nicht um bestehende Mietergemeinschaften handelt, gelten für die Belegung von geförderten Genossenschaftswohnungen folgende Zweckbindungen:
| Fallgruppe | Belegungsquote | Anfängliches Nutzungsentgelt (Miete) (netto kalt) | Einkommensgrenze |
|---|
| I | ≥50 Prozent | Regionalstufe I: 5,40 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe II: 5,75 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe III: 6,10 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe IV: 6,25 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 8 Abs. 2 SHWoFG i.V.m. § 7 Abs. 2 SHWoFG-DVO |
|---|
| II | <50 Prozent | Regionalstufe I und II: 7,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat
Regionalstufe III und IV: 8,00 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 5 SHWoFG-DVO (+ 20 Prozent) |
|---|
| III (nur in Regionalstufe IV) | <50 Prozent | 8,50 EUR je m² Wohnfläche/Monat | Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 7 SHWoFG-DVO (+ 40 Prozent) |
|---|
In begründeten Ausnahmefällen, insbesondere zur Sicherung einer nachhaltigen Finanzierung, kann die Bewilligungsstelle von der Belegungsquote abweichen und die Quote für die Fallgruppe I auf bis zu 34 Prozent verringern (Mindestquote nach § 9 Abs. 5 SHWoFG-DVO).
Bei bestehenden Mietergemeinschaften gelten diese Belegungsquoten nur im Falle eines Mieterwechsels. Die anfängliche Miethöhe richtet sich für Mietergemeinschaften nach der Einhaltung oder Überschreitung der Einkommensgrenze des jeweiligen Haushaltes (keine Überschreitung = Miethöhe entsprechend der Regionalstufe; bis 20 Prozent Überschreitung = 7,50 EUR in Regionalstufe I und II sowie 8,00 EUR in Regionalstufe III und IV; bis 40 Prozent Überschreitung = 8,50 EUR; über 40 Prozent Überschreitung = keine Mietbindung).
(3) Innerhalb von Wohngemeinschaften entfallen feste Belegungsquoten im Sinne von Absatz 2, auf eine angemessene Berücksichtigung von Haushalten der Fallgruppe I ist zu achten. Die anfängliche Miethöhe richtet sich nach der Einhaltung oder Überschreitung der Einkommensgrenze des jeweiligen Haushaltes (Fallgruppe I keine Überschreitung = Miethöhe entsprechend der Regionalstufe; Fallgruppe II bis 20 Prozent Überschreitung = 7,50 EUR in Regionalstufe I und II sowie 8,00 EUR in Regionalstufe III und IV; Fallgruppe III – nur in Regionalstufe IV – bis 40 Prozent Überschreitung = 8,50 EUR).
(4) Auf die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines kann zur Förderung besonderer Wohnformen gemäß § 11 Abs. 1 a SHWoFG im Einzelfall und nach Genehmigung des für die Wohnraumförderung zuständigen Ministeriums verzichtet werden, wenn dies durch die Förderzusage bestimmt wird. In diesem Fall richtet sich die anfängliche Höhe der zu zahlenden Miete einheitlich nach der Regionalstufe der Fallgruppe I.
(5) Aufgrund der Besonderheit der genossenschaftlichen Organisation, insbesondere des Erwerbs zur Selbstnutzung, ist weder ein Benennungsrecht der Kommune nach Nummer 1.4.1 Absatz 4 noch ein Besetzungsrecht des Landes vorgesehen (vergleiche Nummer 3.2 Absatz 4). Benennungs- und Besetzungsrechte können zwischen der Genossenschaft und der Kommune beziehungsweise dem Land aber einzelvertraglich vereinbart werden.
(6) Die Dauer der Zweckbindungen beträgt grundsätzlich 35 Jahre.
9.2.5 Antragsvoraussetzungen
(1) Empfängerin der Förderung ist die Wohnungsgenossenschaft als juristische Person. Die Förderung setzt voraus, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Genossenschaft zu einem positiven Prüfungstestat des gesetzlichen Prüfungsverbandes führen und der Nachweis über den Antrag zur Aufnahme in das Genossenschaftsregister erbracht wird.
(2) Die antragstellende Genossenschaft muss die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen und Gewähr für eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung des Fördervorhabens und für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Genossenschaftswohnungen bieten.
(3) In der Satzung der Genossenschaft ist ein Mindestkapital zu bestimmen. Dies hat in seiner Höhe mindestens dem im Bauvorhaben eingesetzten Eigenkapital zu entsprechen. Weiterhin ist in der Satzung für die Kündigung der Mitgliedschaft eine zweijährige Kündigungsfrist zum Schluss eines Geschäftsjahres vorzusehen.
(4) Der Antrag muss durch Nachweise und rechtsverbindliche Erklärungen zur Planung, Finanzierung, Nutzung und Bewirtschaftung der Fördermaßnahme unterlegt werden.
10 Eigentumsmaßnahmen
10.1 Gegenstand der Förderung
Gefördert werden können
1. der Neubau oder der Ersterwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
2. der unter wesentlichem Bauaufwand durchzuführende Ausbau oder die Erweiterung eines Eigenheims, wenn der vorhandene Wohnraum für die Unterbringung eines Haushaltsangehörigen mit Behinderung nicht angemessen ist und
3. der Erwerb von vorhandenem Wohnraum als Eigenheim oder Eigentumswohnung.
Die Maßnahmen müssen der Bildung selbst genutzten Wohnraums dienen.
Die Förderung ist zu versagen, wenn der Wohnungssuchende bereits Mittel aus der sozialen Wohnraumförderung zur Schaffung von selbst genutztem Wohnraum erhalten hat. Dies gilt nicht, wenn zwingende persönliche oder berufliche Gründe einen Wohnungswechsel erfordern, die bisherigen Fördermittel auf die Käuferin oder den Käufer der Wohnung übertragen oder vollständig zurückgezahlt werden, auf die Auszahlung noch ausstehender Teilbeträge verzichtet wird und der verfügbare Verkaufserlös überwiegend für die Finanzierung des neuen Wohnraumes eingesetzt wird.
10.2 Allgemeine Förderbedingungen
10.2.1 Kostengrenzen
(1) Beim Erwerb vorhandenen Wohnraums nach Nummer 10.1 Ziffer 3 soll der anteilige notarielle Kaufpreis für das Gebäude die Kostengrenze von 2.500 EUR je m² Wohnfläche nicht überschreiten.
(2) Bei Erwerbsmaßnahmen im Sinne von Nummer 10.1 Ziffer 3 wird der Wert des Grundstücks gemäß Absatz 4 vom notariellen Kaufpreis abgezogen.
(3) Neben dem Wert des Grundstücks und der Kosten der Außenanlagen werden Modernisierungs- und Sanierungskosten nicht bei den Kosten gemäß Absatz 1 eingerechnet. Die Baunebenkosten, individuelle Finanzierungskosten, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer bleiben ebenfalls unberücksichtigt.
(4) Für den Wert des Grundstücks gilt dessen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Antragstellung. Der Verkehrswert wird anhand der in aktueller Fassung veröffentlichten Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Schleswig-Holstein ermittelt. Regionale Abweichungen der Bodenrichtwerte sind vom Antragsteller mit geeigneten Nachweisen zu belegen.
(5) Wenn die Kostengrenze aus Absatz 1 wegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht eingehalten werden kann, kann die Bewilligungsstelle Ausnahmen zulassen. Die Angemessenheit der Kosten wird von der Bewilligungsstelle bestätigt.
10.2.2 Finanzierung und Eigenleistung
(1) Maßnahmen werden grundsätzlich nur gefördert, wenn zur Deckung der Gesamtkosten Fremdmittel in angemessener Höhe in Anspruch genommen werden, der Antragsteller eine angemessene Eigenleistung erbringt und die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert ist. Die Bewilligungsstelle kann auf die Eigenleistung des Antragstellers ganz oder teilweise verzichten. Bei einem Verzicht ist Nummer 10.2.3 Absatz 1 Satz 3 zu beachten.
(2) Eigenleistungen sind die vom Antragsteller zur Deckung der Gesamtkosten erbrachten Leistungen, namentlich
1. eigene Geldmittel,
2. der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert eingebrachter bezahlter Baustoffe und der Wert der Selbsthilfe,
3. der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks, der verwendbaren Gebäudereste sowie verwendeter Gebäude und Gebäudeteile nach Abzug der Belastungen.
(3) Sach- und Arbeitsleistungen sind mit dem Wert der dadurch ersparten Unternehmerleistung als Eigenleistung anzusetzen.
10.2.3 Prüfung der Belastungsfähigkeit
(1) Die finanziellen Belastungen einschließlich der Bewirtschaftungskosten müssen für den die Förderung begehrenden Haushalt auf Dauer tragbar sein. Daher soll nach Abzug sämtlicher Belastungen von dem dauerhaft zu erwartenden monatlichen Haushaltseinkommen (Nettoeinkommen) mindestens ein Betrag in Höhe des 1,4-fachen Regelbedarfes nach dem Gesetz zur Ermittlung der Regelbedarfe nach § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (Regelbedarfs-Ermittlungsgesetz) vom 22. Dezember 2016 (BGBl. I S. 3159) verbleiben (monatlicher Selbstbehalt).
Verzichtet die Bewilligungsstelle auf die angemessene Eigenleistung nach Nummer 10.2.2 Absatz 1, muss mindestens ein Betrag in Höhe des 1,5-fachen Regelbedarfes nach dem Regelbedarfs-Ermittlungsgesetz verbleiben.
Neben den Belastungen aus der Zuwendungsmaßnahme sind weitere Verbindlichkeiten und auch laufende Kosten für eine notwendige besondere Lebensführung (z.B. als schwerbehinderter Mensch) zu berücksichtigen. Zu erwartende Leistungen nach dem Wohngeldgesetz sind einzubeziehen.
(2) Die Bewilligungsstelle kann bei der Förderung kinderreicher Haushalte Ausnahmen zulassen.
(3) Bei der Prüfung sind den Verbindlichkeiten für Betriebs- und Instandhaltungskosten folgende Werte hinzuzurechnen:
1,67 EUR je m² Wohnfläche und Monat für Immobilien, die ab dem 1. Januar 2000 gebaut wurden bzw.
2,27 EUR je m² Wohnfläche und Monat für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2000 gebaut wurden.
Um eine dauerhafte Tragbarkeit der Belastung sicherzustellen, kann die Bewilligungsstelle für die Belastung aus vorrangigen Kapitalmarktdarlehen einen fiktiven Zins entsprechend den langfristigen Kapitalmarktbedingungen zu Grunde legen. Die Höhe des fiktiven Zinssatzes wird jährlich von der Bewilligungsstelle neu festgelegt.
(4) Bei der Prüfung der Belastungsfähigkeit dürfen nur dauerhafte Einkommen oder Einkommensteile berücksichtigt werden, mit dessen Erzielung alle zum Haushalt zählenden Angehörigen nachweislich mindestens für die nächsten drei Jahre rechnen können.
10.2.4 Zuwendungsberechtigte
(1) Gefördert werden können die in Nummer 10.1 genannten Fördergegenstände, wenn zum antragstellenden Haushalt mindestens
1. ein Kind und/oder
2. ein schwerbehinderter Angehöriger
zählen. Ferner dürfen die nach § 8 Abs. 2 SHWoFG i.V.m. § 7 und § 8 SHWoFG-DVO festgelegten Einkommensgrenzen durch das Gesamteinkommen des Haushaltes nicht überschritten werden (vergleiche Anlage 2).
(2) Auch bei Einhalten der Einkommensgrenzen kann die Förderung versagt werden, wenn sie offensichtlich nicht gerechtfertigt ist, insbesondere wenn die Wohnungssuchenden und die Haushaltsangehörigen aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse in der Lage sind, sich selbst den angemessenen Wohnraum zu beschaffen.
10.3 Art und Höhe der Förderung
10.3.1 Förderung für Maßnahmen nach Nummer 10.1 Ziffer 1 (Neubau oder Ersterwerb)
(1) Das Förderobjekt muss die energetischen Förderstandards und energetischen Mindestanforderungen laut Anlage 6 einhalten.
(2) Die Förderung erfolgt durch ein Baudarlehen. Das Darlehen beträgt 100.000 EUR je Eigentumsmaßnahme.
(3) Zur Finanzierung von Mehrkosten, die bei der Schaffung von Wohnraum für schwerbehinderte Menschen durch besondere bauliche Maßnahmen, die durch Art und Grad der Behinderung bedingt sind, entstehen, kann ein Zusatzdarlehen bis zur Höhe der Mehrkosten, höchstens bis zu 50.000 EUR je Eigentumsmaßnahme, gewährt werden. Das Zusatzdarlehen kann für Wohnraum gewährt werden, wenn eine Person mit Behinderung im Haushalt lebt, deren Grad der Behinderung mindestens 50 beträgt und deren Behinderung eine behindertengerechte oder barrierefreie Gestaltung der Wohnung erfordert. Die Anforderungen der DIN 18040-2 sind einzuhalten. Die Kumulierung des Zusatzdarlehens mit einem Zusatzdarlehen nach Absatz 4 ist ausgeschlossen.
(4) Zur Finanzierung von Mehrkosten, die im Rahmen der Sicherstellung der Zukunftsfähigkeit der Immobilie aufgrund der Schaffung eines barrierefreien Eingangs, breiterer Türen im Erdgeschoss und einer barrierefreien Dusche im Erdgeschoss entstehen, kann ein Zusatzdarlehen bis zur Höhe der Mehrkosten, höchstens bis zu 15.000 EUR je Eigentumsmaßnahme, gewährt werden. Dabei sind die bautechnischen Anforderungen gemäß Nummer 4.1.5 der Anlage 5 einzuhalten. Die Kumulierung des Zusatzdarlehens mit einem Zusatzdarlehen nach Absatz 3 ist ausgeschlossen.
10.3.2 Förderung für Maßnahmen nach Nummer 10.1 Ziffer 2 (Ausbau und Erweiterung im Falle einer Schwerbehinderung)
(1) Für Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung können Baudarlehen bewilligt werden, wenn der bestehende Wohnraum aufgrund einer nach Bau oder Erwerb des Eigenheims eingetretenen Behinderung eines Haushaltsangehörigen für die angemessene Unterbringung des Haushalts nicht mehr ausreicht.
(2) Das Baudarlehen beträgt bis zu 100 Prozent der angemessenen Ausbau- und Erweiterungskosten, höchstens jedoch 50.000 EUR je Eigentumsmaßnahme.
(3) Die Bestimmungen zu den Zusatzdarlehen nach Nummer 10.3.1 Absatz 3 oder 4 gelten entsprechend.
10.3.3 Förderung für Maßnahmen nach Nummer 10.1 Ziffer 3 (Erwerb vorhandenen Wohnraums)
(1) Der Erwerb von vorhandenem Wohnraum zur Selbstnutzung kann gefördert werden, wenn der Wohnbedarf des antragstellenden Haushalts unmittelbar, angemessen und dauerhaft gesichert wird. Das Wohngebäude muss ohne nennenswerten Bauaufwand ein haushaltsgerechtes Wohnen ermöglichen.
(2) Die Förderung erfolgt durch ein Erwerbsdarlehen. Das Darlehen beträgt 100.000 EUR je Eigentumsmaßnahme.
(3) Die Bestimmungen zu den Zusatzdarlehen nach Nummer 10.3.1 Absatz 3 oder 4 gelten entsprechend.
10.3.4 Quotenbegrenzung von Förderdarlehen und Zusatzdarlehen
Die sich aus Nummer 10.3.1, 10.3.2 und 10.3.3 ergebende Summe aus Bau- bzw. Erwerbsdarlehen und Zusatzdarlehen soll grundsätzlich 50 Prozent der Gesamtkosten der Bau-, Ausbau- oder Erwerbsmaßnahme nicht übersteigen. Als Gesamtkosten gelten die Kosten nach Nummer 10.2.2 oder Nummer 10.3.2.
VI. Verzinsung und Tilgung von Fördermitteln
1 Verzinsung der Fördermittel
1.1 Zinssatz für Förderdarlehen bei Mietwohnraum
(1) Bei Darlehen zur Förderung von Mietwohnungen beträgt der anfängliche Zinssatz 0 Prozent p.a. zuzüglich Verwaltungskosten. Die Zinsprogression bei den unterschiedlichen Fördergegenständen gestaltet sich wie folgt:
1. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 1 (Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen im 1. Förderweg und Maßnahmen zur Umrüstung im Zwei-Phasen-Modell):
Bei einer Zweckbindungsdauer von 20 Jahren wird der Zinssatz mit Beginn des elften Jahres nach der Bezugsfertigkeit alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 21. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
Bei einer Zweckbindungsdauer von 35 Jahren wird der Zinssatz mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 36. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
Bei Maßnahmen zur Umrüstung im Zwei-Phasen-Modell wird mit Beginn des 21. Jahres nach Fertigstellung dieser Maßnahmen das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
2. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 2 (Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen im 2. Förderweg):
Bei einer Zweckbindungsdauer von 20 Jahren wird das Darlehen mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
Bei einer Zweckbindungsdauer von 35 Jahren wird der Zinssatz mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 36. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
3. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 3 (Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen auf den Inseln):
Mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 36. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
4. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 4 (Neubau von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende):
Mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 36. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
5. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 5 bis 7 (Sanierung/sanierungsgleiche Erweiterung, Modernisierung/modernisierungsgleiche Erweiterung und Teilmodernisierung von Mietwohnraum bzw. Sanierung, Modernisierung und Teilmodernisierung von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende):
Mit Beginn des 21. Jahres nach Fertigstellung der Maßnahmen wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
6. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 8 (Erwerb von Zweckbindungen an bestehendem Wohnraum):
Der Zinssatz beträgt für die Dauer der Zweckbindung einschließlich der Anwartschaften 0,00 Prozentpunkte zuzüglich Verwaltungskosten. Mit der Beendigung der Zweckbindung ist das Darlehen zur Rückzahlung fällig. Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, dem Darlehensnehmer eine Umschuldung des Darlehens zu einem dann üblichen Marktzins anzubieten.
7. Bei Förderungen nach Abschnitt V Nummer 9 (Neubau und Erwerb von Bestandsimmobilien durch kleine Genossenschaften):
Mit Beginn des 21. Jahres nach der Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz alle fünf Jahre um einen Wert von 0,25 Prozentpunkten erhöht. Mit Beginn des 36. Jahres wird das Darlehen für die restliche Laufzeit mit einem Zins von 2,50 Prozentpunkten zuzüglich Verwaltungskosten fortgeführt.
(2) In der Förderzusage kann eine abweichende Zinsstaffel mit kürzerer Bindungswirkung sowie eine gegenüber dem Regeltilgungssatz nach Nummer 2 Absatz 1 höhere Tilgungsleistung festgesetzt werden.
(3) Stellt der Darlehensnehmer bei Förderungen nach Abschnitt IV Nummer 1.3 der Belegenheitsgemeinde das Belegungsrecht an einer Ersatzwohnung nicht nach Bezugsfertigkeit der Förderwohnung oder einer anderen durch die Förderzusage begründeten Frist zur Verfügung, kann das Darlehen ganz oder teilweise gekündigt und dessen sofortige Rückzahlung verlangt werden. Alternativ kann die Bewilligungsstelle das Darlehen nach Ablauf der Frist solange zu Kapitalmarktkonditionen fortführen, bis die Ersatzwohnung zur Verfügung steht.
1.2 Zinssatz für Förderdarlehen bei Eigentumsmaßnahmen
(1) Bei Darlehen zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen nach Abschnitt V Nummer 10 beträgt der anfängliche Zinssatz 0,00 Prozent p.a. zuzüglich Verwaltungskosten. Nach Ablauf von 20 Jahren erfolgt eine Verzinsung nach Kapitalmarktniveau (Folgezinssatz). Der Folgezinssatz wird bis zum 30. November eines Kalenderjahres auf Vorschlag der IB.SH in Abstimmung mit dem für die soziale Wohnraumförderung zuständigen Ministerium für das Folgejahr festgelegt.
Auf Antrag des Zuwendungsempfängers erfolgt nach Ablauf von 20 Jahren eine erneute Prüfung der Belastungsfähigkeit gemäß Nummer 10.2.3. Wird dabei festgestellt, dass die Anhebung des Zinssatzes auf Kapitalmarktniveau für den Haushalt zu einer nicht tragbaren Belastung führen würde, wird der Zinssatz des Darlehens auf 1,00 Prozent p.a. festgelegt.
2 Tilgung der Förderdarlehen
(1) Die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 1 bis 4 sowie 8 und 9 sind mit mindestens 1,50 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen. Für das Darlehen zur Umrüstung im Zwei-Phasen-Modell nach Abschnitt V Nummer 1 richtet sich die Tilgung nach der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objektes und beträgt mindestens 3,00 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen.
(2) Die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 5.3, 6 und 7 (bezüglich Sanierung und sanierungsgleiche Erweiterung) sind mit mindestens 2,00 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen.
(3) Die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 5.4, 5.5, 6 und 7 (bezüglich Modernisierung, modernisierungsgleiche Erweiterung und Teilmodernisierung) sind mit mindestens 3,00 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen.
(4) Die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 10 sind mit mindestens 2,00 Prozent jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen. Der Darlehensnehmer ist berechtigt, das Darlehen ganz oder in Teilen vorzeitig zurückzuzahlen.
(5) Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, insbesondere bei Erbbaurechten eine höhere Tilgung zu verlangen, wenn nur damit die planmäßige Tilgung des Darlehens gewährleistet ist.
3 Bearbeitungsentgelt und Verwaltungskostenbeitrag
3.1 Bearbeitungsentgelt
(1) Für die Darlehen zu den Fördergegenständen nach Abschnitt V Nummer 1 bis 9 ist ein einmaliges Bearbeitungsentgelt in Höhe von 1,5 Prozent der bewilligten Darlehenssumme zu erheben.
(2) Für die Förderdarlehen nach Abschnitt V Nummer 10 (Eigentumsmaßnahmen) ist ein Bearbeitungsentgelt in Höhe von ein Prozent der bewilligten Darlehenssumme zu erheben.
(3) Das Bearbeitungsentgelt wird bei Auszahlung der ersten Darlehensrate von der Bewilligungsstelle einbehalten.
(4) Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, ein Bearbeitungsentgelt in Höhe der von dem Antragsteller mit der Antragstellung verursachten Verwaltungsleistung zu verlangen, wenn die Förderzusage vor Auszahlung der ersten Rate von dem Antragsteller zurückgegeben oder von der Bewilligungsstelle aufgehoben wurde. Das Bearbeitungsentgelt darf die Hälfte des Bearbeitungsentgelts nach den Absätzen 1 und 2 nicht übersteigen.
(5) Zur Deckung ihrer Aufwendungen bei der Bewilligung der als Zuschüsse neben der Darlehensvergabe gewährten Fördermittel nach Abschnitt V Nummer 1.3 Absatz 4 Sätze 1 und 2 sowie Nummer 3.2 Absatz 5 Sätze 4 und 5 erhält die IB.SH 1,5 Prozent bezogen auf das bewilligte Zuschussvolumen als einmaliges Bearbeitungsentgelt, das sie dem Zweckvermögen Wohnraumförderung/Krankenhausfinanzierung entnehmen kann.
3.2 Verwaltungskostenbeitrag
Die Bewilligungsstelle ist berechtigt, für die Förderdarlehen einen Verwaltungskostenbeitrag zu erheben, der jährlich 0,5 Prozent vom jeweiligen Restkapital, mindestens jedoch 0,2 Prozent vom Ursprungskapital, beträgt. Die Verwaltungskosten sind wie Zinsen zu behandeln.
4 Auswirkung von Kostenunterschreitungen auf die Darlehenshöhe
Ergeben sich Kostenunterschreitungen in Folge von Minderleistungen gegenüber den der Bewilligung der Fördermittel zu Grunde liegenden Baubeschreibungen und sonstigen Bauunterlagen, so können die bewilligten Fördermittel gekürzt werden. Bei einer Verminderung der Wohnfläche ist entsprechend zu verfahren.
5 Verzugszinsen
Die Bewilligungsstelle kann unbeschadet weitergehender Rechte Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB fordern, wenn
1. der Verwendungsnachweis oder die damit zusammenhängenden Unterlagen nicht fristgerecht vorgelegt werden, vom Darlehenskapital,
2. der Darlehensnehmer länger als 14 Tage mit der fälligen Zahlung einer Leistungsrate ganz oder teilweise in Verzug ist, von den rückständigen Beträgen,
3. das Darlehen gekündigt wurde, von dem noch ausstehenden Restkapital.
6 Prüfungsrechte
Die Fördermittelempfängerin/Der Fördermittelempfänger hat die Prüfung der Einhaltung dieser Richtlinien, insbesondere der Voraussetzungen für die Gewährung und die Weiterbelassung der Fördermittel, durch die Bewilligungsstelle, durch den Landesrechnungshof Schleswig-Holstein, durch das für die soziale Wohnraumförderung zuständige Ministerium oder deren Beauftragte zu dulden und die Prüfung durch Bereitstellung erforderlicher Unterlagen zu ermöglichen.
7 Subventionscharakter der Förderung
Soweit Fördermittel Betrieben oder Unternehmen bewilligt werden, handelt es sich um Subventionen im Sinne des § 264 Abs. 7 des Strafgesetzbuches. Tatsachen, von denen nach diesen Richtlinien oder nach den §§ 3 bis 5 des Subventionsgesetzes vom 29. Juli 1976 (BGBl. I S. 2034, 2037) die Bewilligung, Gewährung, Rückforderung oder das Belassen der Subventionen abhängen, sind subventionserhebliche Tatsachen.
VII. Übergangs- und Schlussbestimmungen
1 Überleitungsvorschriften
Diese Wohnraumförderungsrichtlinien sind grundsätzlich auf Bewilligungen anzuwenden, die ab dem 1. Januar 2019 ausgesprochen werden.
Auf der Grundlage der bisherigen Förderrichtlinien getroffene wirksame Entscheidungen und sonstige Maßnahmen gelten fort.
Vorhaben, bei denen Zustimmungen zum vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss erteilt wurden, bestimmen sich nach den Finanzierungsrichtlinien vom 11. Juni 2014.
In Bewilligungsverfahren, in denen vor dem Inkrafttreten dieser Bekanntmachung die Bewilligung entscheidungsreif vorbereitet wurde, erfolgt die Bewilligung von Fördermitteln auf Antrag der Fördermittelempfängerin/des Fördermittelempfängers nach den oben genannten Finanzierungsrichtlinien.
2 Inkrafttreten
Diese Änderungen der Wohnraumförderungsrichtlinien treten am 1. Juli 2019 in Kraft und sind bis zum 31. Dezember 2023 befristet. Sie sind auf Bewilligungen anzuwenden, die ab diesem Zeitpunkt ausgesprochen werden.