Richtlinie
Neubau von Mietwohnungen
1. Förderweg
Förderrichtlinie für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Hamburg
Gültig ab 01. Juli 2022
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1. Was ist das Ziel der Förderung?
Gefördert wird der Neubau von preisgünstigen Mietwohnungen sowie die Änderung oder Erweiterung von Gebäuden in Hamburg für alle Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, insbesondere für Familien, Menschen ab 60 Jahre, behinderte Menschen und Menschen, die als vordringlich wohnungssuchend anerkannt sind.
Die Einkommensgrenze nach § 8 des Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) kann um den in § 1 Absatz 1 der geltenden Verordnung zur Festlegung der Einkommensgrenzen nach § 8 des HmbWoFG genannten Prozentsatz überschritten werden.
2. Wer kann Anträge stellen?
Anträge können vom Eigentümer1) oder Erbbauberechtigten eines geeigneten Grundstücks gestellt werden.
3. Welche Maßnahmen werden wie gefördert?
Die Förderung ist modular aufgebaut: Es gibt ein verpflichtendes Grundmodul, das durch verschiedene frei wählbare Module ergänzt werden kann. Die Förderung erfolgt je nach Modul durch zinsverbilligte Darlehen, laufende und einmalige Zuschüsse über einen Zeitraum von 30 Jahren.
Investoren erhalten entweder einen Einmalzuschuss von 1.750,00 EUR/Wohnung mit Beginn der Bindungslaufzeit oder 5.250,00 EUR/Wohnung nach Ablauf der Bindungslaufzeit.
Ab dem 21. Jahr gilt eine Öffnungsklausel zur Anpassung von Förderbedingungen in Zeiten höherer Inflation.
3.1 Grundmodule
3.1.1 Grundstück
Bei Grundstücken, die vom Investor eingebracht werden, wird der Verkehrswert in Höhe des Bodenrichtwertes des Gutachterausschusses (bzw. in Höhe des durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelten Wertes) zur Bemessung des Zuschlags zum Grunddarlehen bis maximal 1.700,00 EUR/m² Wohnfläche berücksichtigt.
Bei Grundstücken, die innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren vor Antragstellung aus Beständen des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen erworben wurden, wird der Verkehrswert in Höhe des Bodenrichtwertes des Gutachterausschusses (bzw. in Höhe des durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelten Wertes) zur Bemessung des Zuschlags zum Grunddarlehen bis maximal 600,00 EUR/m² Wohnfläche berücksichtigt.
Das Grunddarlehen erhöht sich um bis zu 80% dieser Verkehrswerte.
Bei Verzicht auf den Zuschlag zum Grunddarlehen kann die Subvention nach den vorstehenden Regelungen entweder auf den laufenden Zuschuss oder auf den Zinssatz des Grunddarlehens angerechnet werden.
3.1.2 Neubau von Mietwohnungen
Die Schaffung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern wird mit Darlehen und laufenden Zuschüssen in Abhängigkeit von der förderfähigen Wohnfläche (Wfl.) gefördert. Die Zins- und Bindungslaufzeit beträgt 30 Jahre.
Darlehen
Das Grunddarlehen beträgt 1.000,00 EUR/m² förderfähiger Wohnfläche.
Laufende Zuschüsse
Die laufenden Zuschüsse sind von der Höhe des Grundstückswerts (gemäß 3.1.1) und der Größe des Bauvorhabens abhängig.
[Tabelle nicht abgedruckt]
Bauvorhaben unterschiedlicher Segmente, einschließlich frei finanzierter Gebäudeteile, die im zeitlichen und örtlichen Zusammenhang entstehen, werden als ein Bauvorhaben bewertet.
3.1.3 Erweiterung von Wohnflächen (z.B. Dachgeschossausbauten, Umwandlung gewerblicher Flächen, Umbau von Büros in Wohnungen)
Die mit wesentlichem Bauaufwand verbundene Erweiterung von Wohnflächen zur Schaffung von neuen Wohnflächen/Wohnungen wird entsprechend § 4 Abs. 2 HmbWoFG mit Darlehen und laufenden Zuschüssen gefördert. Es handelt sich dabei um Maßnahmen wie z.B. Dachgeschossausbauten, Anbauten, Aufstockungen und Umwandlung von nicht oder nicht mehr zu Wohnzwecken genutzten Flächen in Wohnflächen.
Bei Erweiterung kann in Abstimmung mit der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) von den planerischen und technischen Anforderungen in angemessener Weise abgewichen werden, wenn dies aufgrund der besonderen Gegebenheiten des vorhandenen Gebäudes erforderlich ist.
Die Zins- und Bindungslaufzeit beträgt 30 Jahre.
Darlehen
Das Darlehen beträgt bis zu 2.000,00 EUR/m² förderfähiger Wohnfläche.
Die gegebenenfalls anfallenden Kosten für stadtbildprägende Backsteinfassaden werden in diesem Programm mitgefördert.
Laufende Zuschüsse
Siehe Grundmodul 3.1.2
Laufender Zuschuss für Förderung ohne Darlehen
Anstelle von Darlehen können für Wohnungen, die im Rahmen der Erweiterung entstehen, laufende Zuschüsse gewährt werden. Die Höhe der Zuschüsse bemisst sich nach unten stehender Tabelle. Die Auszahlung erfolgt bei Nachweis des Bezugs durch berechtigte Mieter. Der Betrag verringert sich durch Förderabbau alle 2 Jahre um 0,10 EUR/m² förderfähiger Wfl. mtl. Ab dem 21. Jahr halbiert sich der jeweilige monatliche Förderabbau auf 0,05 EUR/m².
Grundstückswert
bis 600 EUR/m² Wfl. 5,30 EUR/m² Wfl. mtl.
601 bis 700 EUR/m² Wfl. 5,50 EUR/m² Wfl. mtl.
701 bis 800 EUR/m² Wfl. 5,70 EUR/m² Wfl. mtl.
801 bis 900 EUR/m² Wfl. 5,90 EUR/m² Wfl. mtl.
901 bis 1.000 EUR/m² Wfl. 6,10 EUR/m² Wfl. mtl.
1.001 bis 1.100 EUR/m² Wfl. 6,30 EUR/m² Wfl. mtl.
1.101 bis 1.200 EUR/m² Wfl. 6,50 EUR/m² Wfl. mtl.
1.201 bis 1.300 EUR/m² Wfl. 6,70 EUR/m² Wfl. mtl.
1.301 bis 1.400 EUR/m² Wfl. 6,90 EUR/m² Wfl. mtl.
1.401 bis 1.500 EUR/m² Wfl. 7,10 EUR/m² Wfl. mtl.
1.501 bis 1.600 EUR/m² Wfl. 7,30 EUR/m² Wfl. mtl.
ab 1.601 EUR/m² Wfl. 7,50 EUR/m² Wfl. mtl.
3.1.4 Änderung von Wohnflächen
Die mit wesentlichem Bauaufwand verbundene Änderung von Wohnflächen wird entsprechend § 4 Abs. 2 HmbWoFG mit Darlehen und laufenden Zuschüssen gefördert. Es handelt sich dabei um Maßnahmen wie z.B. Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen.
Fördervoraussetzung ist ein Endenergiebedarf im Bestand <= 120 kWh/m²a. Der Endenergie-bedarf vor der Modernisierung ist durch Vorlage des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) nachzuweisen.
Bei Änderungen kann in Abstimmung mit der IFB Hamburg von den planerischen und technischen Anforderungen (siehe Anhang dieser Richtlinie, dort unter 2. und 3.) in angemessener Weise abgewichen werden, wenn dies aufgrund der besonderen Gegebenheiten des vorhandenen Gebäudes erforderlich ist.
Die Zins- und Bindungslaufzeit beträgt 30 Jahre.
Darlehen
Das Darlehen beträgt bis zu 2.000,00 EUR/m² förderfähiger Wohnfläche bzw. bis zu 90% der von der IFB Hamburg anerkannten Gesamtkosten.
Die Gesamtkosten beinhalten den aktuellen, durch Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, nachzuweisenden Immobilienwert vor Beginn der Baumaßnahmen sowie die Bau- und Baunebenkosten für den Neubau. Die gegebenenfalls anfallenden Kosten für stadtbildprägende Backsteinfassaden werden in diesem Programm mitgefördert.
Falls das danach zulässige Darlehen nicht vollständig in Anspruch genommen wird, z.B. weil das Grundstück bereits vorhanden und nicht zu finanzieren ist, wird die hierauf (Immobilienwert vor Umbau) entfallende Subvention zur Reduktion des Zinssatzes für das Darlehen eingesetzt (bodenwertbezogener Nachteilsausgleich).
Laufende Zuschüsse
Siehe Grundmodul 3.1.2
3.1.5 Barrierereduzierte Grundausstattung
Wohnungsneubauten mit mindestens 4 Geschossen und mindestens 10 geförderten WE pro Treppenhaus sind mit einer barrierereduzierten Grundausstattung zu bauen. Die barrierereduzierte Grundausstattung wird mit einem Zuschuss in Höhe von 1.170,00 EUR/WE gefördert. Falls zusätzlich auch ein barrierefreier Freisitz erstellt wird, erhöht sich der Zuschuss auf insgesamt 2.330,00 EUR/WE.
Die Anforderungen werden im Anhang dieser Förderrrichtlinie erläutert.
3.1.6 Anteil Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende
Bei Bauvorhaben ab 30 geförderten Wohnungen sind mindestens 10% dieser Wohnungen als Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindung) zu fördern. Die Förderung erfolgt nach 3.2.15.2 dieser Förderrichtlinie. Ausnahmen sind aus quartiers- oder portfoliobezogenen Gründen im Einzelfall möglich.
3.2 Ergänzungsmodule
Die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen können ergänzend zu den Grundmodulen gefördert werden.
Die energetischen Standards und ihre Qualitätssicherung werden im Anhang erläutert.
Mischnutzung von Gebäuden: Bei einer Mischnutzung innerhalb der geförderten Gebäude (auch gewerblich genutzte oder frei finanzierte Gebäudebereiche), wird die Fördersumme von einmaligen Zuschüssen, sofern nicht anders unter den einzelnen Punkten geregelt, entsprechend den Flächenanteilen anteilig reduziert.
3.2.1 Energiesparendes Bauen
Eine besonders energiesparende Bauweise, die über die geforderten Mindeststandards hinausgeht, wird zusätzlich durch laufende Zuschüsse gefördert. Diese werden über 10 Jahre ausgezahlt. Die Auszahlung erfolgt nach Fertigstellung und Vorlage des Testats des Qualitätssicherers.
Werden im Neubau die Anforderungen des gesetzlichen Standards überschritten, werden laufende Zuschüsse in folgender Höhe gezahlt:
IFB-Effizienzhaus-40 57,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
IFB-Effizienzhaus-40 mit Wärmerückgewinnung 140,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
IFB-Passivhaus 140,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
IFB-Niedrigstenergie-Haus 151,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Sofern unter den gegebenen Rahmenbedingungen – Verhältnis der Wohnfläche zu der für die Energieerzeugung nutzbaren Hüllfläche (Dach und ggf. Fassade), Ausrichtung des Gebäudes, Verschattung usw. – schon heute auch ein Mehrfamilienhaus als Effizienzhaus-Plus realisiert werden kann, wird ein Zuschuss in Höhe von 164,00 EUR/m² förderfähiger Wfl. gezahlt.
Die gegenüber dem IFB-Effizienzhaus-40 bzw. IFB-Passivhaus erhöhten Zuschüsse werden für den erhöhten Planungs- und Bilanzierungsaufwand gewährt.
3.2.2 Nachhaltiges Bauen
3.2.2.1 Zertifikat für Nachhaltiges Bauen
Für die Zertifizierung im Rahmen eines der folgenden Gebäudezertifizierungssysteme (in der jeweils höchsten Qualitätsstufe) wird ein einmaliger Zuschuss gezahlt von 23,00 EUR/m² förderfähiger Wfl. für:
- Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB): Stufe Platin
- Umweltzeichen der HafenCity Hamburg GmbH: Stufe Platin
oder ein einmaliger Zuschuss von 12,00 EUR/m² förderfähiger Wfl. für:
- Bewertungssystem Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh): Erfüllung des IFB-definierten NaWoh-Anforderungsprofils(siehe http://www.ifbhh.de/fileadmin/pdf/IFB_Download/IFB_Mietwohnungen/imie326.pdf).
Bei diesem Bewertungssystem ist vom Antragsteller die durchgehende Begleitung von Planungs- und Bauprozess durch einen dem Bewertungssystem immanenten Sachverständigen zu bestätigen. Dieser ist der IFB Hamburg gegenüber zu benennen.
- Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB): Stufe Gold. In den Themengebieten ENV, SOC und TEC muss ebenfalls jeweils mindestens Gold (65%) erreicht werden.
3.2.2.2 Nachhaltige Dämmstoffe
Der Einsatz von Dämmstoffen mit dem Gütezeichen „Blauer Engel“ RAL-UZ 132 bzw. Wärmedämmverbundsystemen RAL-UZ 140 oder dem natureplus-Siegel an Fassaden, auf Flachdächern, auf obersten Geschossdecken sowie an Kellerdecke/Sohle wird mit einem einmaligen Zuschuss von 13,00 EUR/m² Bauteilfläche gefördert.
Der prüffähige Nachweis der Bauteilfläche liegt beim Investor.
Eine Mischkonstruktion von zertifizierten und nicht zertifizierten Dämmstoffen in einem Bauteil (Sandwichaufbau) wird nicht gefördert.
Bei einem Wärmedämmverbundsystem müssen alle Schichten (ausgenommen Klinkerriemchen) in einem System zertifiziert sein.
Im Fördermodul Änderung (Bestandsbauten) muss der neu aufgebrachte Dämmstoff vollständig aus zertifizierten Materialien bestehen.
3.2.2.3 Holzbauförderung
Der Einsatz von Holz in der Gebäudekonstruktion wird mit 0,90 EUR/Kilogramm Holzprodukt gefördert.
Für die Gewährung von Fördermitteln bei der Holzbauförderung muss eine begleitende Qualitätssicherung für den Holzbau (QS-H) durchgeführt werden. Details zur Qualitätssicherung finden Sie im Anhang unter 8. Die QS-H entfällt bei einer ausschließlichen Holzbauförderung von Dächern.
Als Fördervoraussetzung muss das eingesetzte Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammen, fest im Gebäude verbaut und Teil der Konstruktion sein. Der Einsatz von Holz in Dämmstoffen, die bereits nach 3.2.2.2 gefördert werden, ist von der Förderung ausgeschlossen.
Förderfähig sind:
- Holzprodukte in der Konstruktion im Sinne der Förderung sind alle Vollholzprodukte (Schnittholz, Hobelware usw.), Holzwerkstoffe (Spanplatten, Faserplatten usw.) sowie Produkte des konstruktiven Holzbaus (Brettsperrholz, Brettschichtholz usw.). Der reine Holzanteil in diesen Produkten muss wenigstens 80% der Produktmasse entsprechen.
- Die Produkte müssen fest im Gebäude verbaut und Teil der Konstruktion sein. Maßgebend hierfür ist eine Zuweisung zu einer der Kostengruppen 331, 341, 351 oder 361 sowie sinngemäß Stützen und elementierte Bauteile nach DIN 276.
- Der Nachweis der förderfähigen Menge erfolgt auf dem IFB-Formblatt für den „Einsatz von Holzprodukten“.
- Dachkonstruktionen aus Holz werden nur gefördert, sofern die Dachkonstruktion eine Neigung von 20° unterschreitet.
3.2.3 Barrierefreie Ausstattung nach DIN 18040-2
Maßnahmen für barrierefreies Bauen nach DIN für besondere Zielgruppen werden durch einmalige Zuschüsse gefördert.
Gefördert werden Wohnungen für Menschen mit Behinderungen, die langfristige körperliche, seelische, geistige oder Sinnesbeeinträchtigungen haben, welche sie in Wechselwirkung mit verschiedenen Barrieren an der vollen, wirksamen und gleichberechtigten Teilhabe an der Gesellschaft hindern können sowie für ältere Menschen, von denen im Regelfall mindestens eine Person das 60. Lebensjahr vollendet hat.
Die Anforderungen an diese Wohnungen ergeben sich aus den Vorgaben der DIN 18040-2. Abweichungen, die den technischen Baubestimmungen der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) entsprechen, sind zulässig. Bedienhöhen für Müllboxen & Müllcontainer sind bis max. 1,2m zulässig. Extragroße Befehlgeber nach DIN EN 81-70-2018 sind für Wohnungen nach DIN 18040-2 nicht erforderlich.
3.2.3.1 Barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040-2
Barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040-2 werden mit 7.090,00 EUR/Wohnung gefördert:
Bei Bauvorhaben ab 20 barrierefreien Wohnungen nach DIN 18040-2 ist ein Gemeinschaftsraum obligatorisch.
3.2.3.2 Rollstuhlgerechte Wohnungen nach DIN 18040-2R
Rollstuhlgerechte Wohnungen nach DIN 18040-2R werden mit 18.970,00 EUR/Wohnung gefördert.
Fördervoraussetzung ist die Zustimmung (bzgl. Wohnungsgröße und Standort) der zentralen Vermittlungsstelle für rollstuhlgerechten Wohnraum im Grundsicherungs- und Sozialamt Wandsbek.
3.2.4 Gemeinschaftsräume
Gemeinschaftsräume werden durch folgende zinsverbilligte Darlehen, laufende und einmalige Zuschüsse gefördert:
- ein Darlehen je m² förderfähiger Fläche entsprechend den Förderkonditionen dieser Förderrichtlinie je m² Wohnfläche
- ein laufender Zuschuss in Höhe von 4,90 EUR/m² förderfähiger Fläche
- ein einmaliger Zuschuss in Höhe von 2.000,00 EUR/m² förderfähiger Fläche
Bis zu 3 m²/WE/insgesamt mindestens 20 m² werden als förderfähige Fläche anerkannt.
Bei Cluster-Wohnungen wird 1 m² pro Haushalt anerkannt.
Eine Vermietung geförderter Flächen an Dritte zur dauerhaften Nutzung ist ausgeschlossen. Die gelegentliche Nutzung durch Dritte ist gegen eine Nutzungsgebühr zulässig.
3.2.5 Aufzugsanlagen
Aufzugsanlagen werden durch einmalige Zuschüsse gefördert:
für die ersten 3 Stationen je 26.100,00 EUR
für jede weitere Station je 6.500,00 EUR
Aufzugsanlagen, die im Stillstand eine Leistungsaufnahme von max. 50 W nachweisen, werden zusätzlich mit 2.290,00 EUR/Anlage gefördert. Dies entspricht der Effizienzklasse A im Stillstand. Der Stand-by-Verbrauch ist bei Inbetriebnahme durch Leistungsmessung nachzuweisen.
Es gelten folgende ergänzende Bedingungen für Aufzugsanlagen:
- Seilgeführte Aufzugsanlagen müssen mindestens die Anforderungen der Energieeffizienzklasse B (VDI 4707) und Hydraulikaufzüge mindestens die Anforderungen der Energieeffizienzklasse C (VDI 4707) erfüllen.
- Wenn die Eingangsebene und das erste Geschoss mit geförderten Wohnungen nicht auf gleicher Höhe liegen, werden für die Zuschussbemessung 2 Haltepunkte anerkannt. Zusätzlich erforderliche Haltepunkte aufgrund versetzter Geschossebenen werden nicht gefördert.
3.2.6 Stellplatzförderung
Die optionale Stellplatzförderung soll für die Haushaltsmitglieder Zugang zu vielfältigen und rund um die Uhr sicheren Verkehrskonzepten im Rahmen der Mietwohnungsförderung auch unter genderrelevanten Aspekten gewährleisten.
3.2.6.1 Stellplätze
Die Herstellung von Stellplätzen kann optional im Zusammenhang mit den geförderten Mietwohnungen auf Grundlage des bisherigen Stellplatzschlüssels durch eine Erhöhung des Grunddarlehens sowie bei TG-Stellplätzen durch einen einmaligen Zuschuss gefördert werden.
Darlehenszuschläge:
Kfz-Stellplätze in Tiefgaragen 19.200,00 EUR/Stellplatz
für Kleinfahrzeuge (Motorräder, Lastenfahrräder, Senioren-E-Mobile etc.)
mit mindestens 4 m² Grundfläche 7.500,00 EUR/Stellplatz
Kfz-Stellplätze in Parkpaletten 7.500,00 EUR/Stellplatz
Einmalzuschüsse:
für die ersten 34 Kfz-Stellpätze (gefördert und frei finanziert) 4.800,00 EUR/Stellplatz
ab dem 35. Kfz-Stellplatz (gefördert. und frei finanziert) 2.500,00 EUR/Stellplatz
Zum Bau von Stellplätzen im Zusammenhang mit geförderten Mietwohnungen über den Stellplatzschlüssel hinaus bietet die IFB Hamburg im Grundsatz unsubventionierte Darlehen als Annex-Förderung an.
3.2.6.2 Carsharing für Mieter
Gefördert werden stationsbasierte Carsharing-Stellplätze für Mieter von geförderten Bauvorhaben durch einen Einmalzuschuss.
Carsharing-Stellplätze in Tiefgaragen:
für die ersten 34 Stellpätze (gefördert und frei finanziert) 28.000,00 EUR/Stellplatz
ab dem 35. Stellplatz (gefördert und frei finanziert) 25.000,00 EUR/Stellplatz
für Kleinfahrzeuge (Motorräder, Lastenfahrräder, Senioren-E-Mobile etc.)
mit mindestens 4 m² Grundfläche 9.300,00 EUR/Stellplatz
Carsharing-Stellplätze in Parkpaletten 11.100,00 EUR/Stellplatz
Förder-Voraussetzungen/-Bedingungen:
- Es handelt sich um einen stationsbasierten Carsharing-Stellplatz.
- Ein Carsharing-Stellplatz ersetzt 4 individuelle Kfz-Stellplätze.
- Den Mietern sind vergünstigte Konditionen für die Nutzung des Carsharing-Fahrzeugs anzubieten.
- Das Carsharing Fahrzeug wird durch den Bauherren oder Carsharing-Anbieter für die Laufzeit der Bindung bereitgestellt und betrieben.
- Die Bereitstellung der geförderten Carsharing-Stellplätze für einen Carsharing-Anbieter erfolgt kostenlos.
3.2.6.3 Fahrrad-Stellplätze
Die Herstellung von Fahrrad-Stellplätzen wird durch einen Zuschuss gefördert, wenn die Anforderungen an einen qualitativ hochwertigen Fahrrad-Stellplätz erfüllt werden.
Voraussetzung für eine Förderung von Fahrrad-Stellplätzen im individuellen Abstellraum ist der Nachweis einer zusätzlichen Fläche von mindestens 1,5 m²/Stellplatz über die bauordnungsrechtlich geforderte Mindest-Abstellfläche hinaus.
Stellplätze im Außenraum 400,00 EUR/Stellplatz
Stellplätze innerhalb der Gebäudehülle im Fahrrad-Abstellraum 590,00 EUR/Stellplatz
Stellplätze innerhalb der Gebäudehülle im individuellen Abstellraum 300,00 EUR/Stellplatz
Zum Bau von Fahrrad-Stellplätzen im Zusammenhang mit geförderten Mietwohnungen über den Stellplatzschlüssel hinaus bietet die IFB Hamburg im Grundsatz unsubventionierte Darlehen als Annex-Förderung an.
3.2.7 Kompaktwohnungen
Der Bau besonders kleiner Wohnungen für 1-Personen-Haushalte wird durch pauschale Zuschüsse gefördert:
kleiner als 45 m² bis maximal 40 m² 2.920,00 EUR/WE
kleiner als 40 m² bis maximal 35 m² 4.660,00 EUR/WE
kleiner als 35 m² bis 30 m² 6.390,00 EUR/WE
Dieser Zuschuss wird bei Cluster-Wohnungen pro Haushalt gewährt.
3.2.8 Kompakte Bauvorhaben
Bauvorhaben mit einer besonders geringen durchschnittlichen Wohnfläche (gefördert und frei finanziert) werden in Abhängigkeit von der durchschnittlichen Wohnfläche gesondert durch Zuschüsse je m² förderfähiger Wohnfläche bezuschusst.
Durchschnittliche Wohnfläche:
kleiner als 52,5 m² bis maximal 47,5 m² 88,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
kleiner als 47,5 m² bis maximal 37,5 m² 117,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
kleiner als 37,5 m² bis maximal 30 m² 146,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
3.2.9 Sicherheitstreppenraum
Bauvorhaben unterhalb der Hochhausgrenze, bei denen ein Sicherheitstreppenraum realisiert oder im Bestand ertüchtigt (Wassernebellösung) wird, werden durch einen Zuschuss gefördert:
je außenliegenden Sicherheitstreppenraum 22.900,00 EUR
je innenliegenden Sicherheitstreppenraum 91.400,00 EUR
3.2.10 Vollsteinförderung bei Neubau von Gebäuden
Neubaufassaden mit Vollsteinen (Ziegel, Backstein, Klinker) werden mit mit einem einmaligen Zuschuss von 120 EUR/m² Bauteilfläche gefördert.
Der prüffähige Nachweis der Fassadenfläche liegt beim Investor.
3.2.11 Backsteinförderung bei Änderung von Gebäuden
Fördervoraussetzung ist ein vom Denkmalschutzamt oder im Rahmen der Baugenehmigung oder der Qualitätssicherung Backstein (QS-B) geforderter Erhalt von stadtbildprägenden Backsteinfassaden. Die Kosten für die Qualitätssicherung Backstein werden von der IFB Hamburg übernommen.
Der Mehraufwand für eine Backsteinverkleidung gedämmter Fassaden wird zusätzlich durch einmalige Zuschüsse gefördert. Die Festlegung, ob es sich um einen normalen oder hohen Aufwand handelt, erfolgt im Rahmen der QS-B. Der Erhalt von Backsteinfassaden durch eine Fugensanierung wird nur gefördert, wenn diese Maßnahme im Rahmen der QS-B vereinbart oder von der für den Denkmalschutz zuständigen Behörde oder im Rahmen der Baugenehmigung gefordert wurde.
[Tabelle nicht abgedruckt]
Ausnahmeregelung
Sollte es bei einer im Rahmen der QS-B verpflichtenden Fassadenerhaltung aus gestalterischen Gründen nicht möglich sein, die energetischen Anforderungen dieser Förderrichtlinie einzuhalten, ist eine Ausnahme möglich. In diesem Fall soll alternativ die energetisch effizienteste, den Gegebenheiten entsprechende bauliche Lösung zur Ausführung kommen und in die energetische Bilanzierung einfließen.
3.2.12 Förderung von lagetypischen grundstücksbedingten Sonderbaukosten
Bei städtischen Grundstücken, die im Rahmen einer Direktvergabe mit einem Festpreis veräußert werden, der unter Berücksichtigung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt wurde, besteht die Möglichkeit, lagetypische grundstücksbedingte Sonderbaukosten mit Zuschüssen zu fördern.
Förderfähige lagetypische grundstücksbedingte Sonderbaukosten
Pfahlgründung und Bohrkosten 40,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Pfahlroste oder verstärkte Gündungsplatte 14,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Baugrubenverbau und Unterfangungen 28,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Wasserhaltung während der Bauzeit 6,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Weiße Wanne bei drückendem Wasser 6,00 EUR/m² förderfähiger Wfl.
Zusätzliche Schallschutzmaßnahmen auf Nachweis
Erschütterungssschutz auf Nachweis
3.2.13 Förderung von städtebaulichen Gestaltungsauflagen
Bei städtischen Grundstücken, die im Rahmen einer Direktvergabe mit einem Festpreis veräußert werden, der unter Berücksichtigung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt wurde, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Gestaltungsauflagen gesondert zu fördern.
Weitere Fördervoraussetzungen:
- Selbstverpflichtungen im Rahmen des Grundstückserwerbs sind nicht förderfähig; das gilt auch für gestalterische Gegenleistungen für Befreiungen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.
- Maßnahmen, die durch ein anderes Modul der IFB-Förderung oder ein ergänzendes Förderprogramm gefördert werden, sind im Rahmen des Zuschusses für Gestaltungsauflagen nicht förderfähig.
- Der Investor muss die kostenrelevanten städtischen Gestaltungsauflagen nachweisen und die konkreten Mehrkosten dafür benennen.
Die Zuschusshöhe wird im Einzelfall von der IFB festgelegt.
3.2.14 Fördermodul Wettbewerbe
Kosten für die Wettbewerbe, Gutachterverfahren oder Workshops, die von der Stadt gefordert sind, werden durch Zuschüsse gefördert. Gefördert werden 40% der anerkannten und nachgewiesenen Verfahrenskosten für den Wettbewerb sowie für die Preisgelder, mit einem Zuschuss von maximal 58.200,00 EUR/Wettbewerb.
3.2.15 Integrationsleistungen
Maßnahmen zur Erweiterung des Wohnungsangebots für besonders bedürftige Zielgruppen werden durch eine Erhöhung der laufenden Zuschüsse gefördert.
3.2.15.1 Wohnungen für Haushalte mit besonderem Integrationsbedarf
Wird die Belegung einem sozialen Träger übertragen und die geförderten Wohnungen an Haushalte mit besonderem Integrationsbedarf vermietet, wird ein laufender Zuschuss in Höhe von 2,00 EUR/m² förderfähiger Wfl. gezahlt. Der Zuschuss wird so lange gewährt, wie die vertragliche Übertragung des Belegungsrechts besteht bzw. solange das jeweilige Mietverhältnis für die Wohnung andauert, für die das Belegungsrecht übertragen wurde.
Zielgruppen mit besonderem Integrationsbedarf sind insbesondere:
- Menschen mit psychischen Erkrankungen bzw. seelischen oder geistigen Behinderungen, die ambulant betreut in der eigenen Wohnung leben möchten,
- Menschen, die – in der Regel aus stationärer Unterbringung kommend – besondere Hilfe nach §§ 67 und 68 Sozialgesetzbuch, Zwölftes Buch (SGB XII) benötigen und nach Abschluss stationärer Maßnahmen in eigenen Wohnraum ziehen können,
- Menschen mit geistigen oder mehrfachen Behinderungen,
- junge Erwachsene unter 27 Jahre, die zum Teil noch in öffentlicher Unterbringung oder in betreuten Jugendwohnungen wohnen und auf Integration in eigenen Wohnraum angewiesen sind,
- Frauen aus Frauenhäusern,
- Inhaftierte, deren Entlassung bevorsteht und die im Anschluss an die Haft in eigenen Wohnraum ziehen möchten.
3.2.15.2 Wohnungen für vordringlich wohnungssuchende Haushalte (WA-Bindung)
Werden geförderte Wohnungen an vordringlich wohnungssuchende Haushalte (Dringlichkeitsschein/Dringlichkeitsbestätigung des Bezirksamts) vermietet, wird ein laufender Zuschuss in Höhe von 2,00 EUR/m² förderfähiger Wfl. über den gesamten Förderzeitraum gezahlt. Die WA-Bindung bleibt dabei über den gesamten Förderzeitraum bestehen.
Der Bau von Wohnungen für vordringlich wohnungssuchende Familien ab 5 Personen wird durch einen Zuschuss gefördert.
Bei Wohnungen für Familien ab 7 Personen ist planerisch nachzuweisen, dass diese Wohnungen mit geringem baulichem Aufwand in kleinere Wohnungen geteilt werden können.
Wohnungen für einen 5 Personen-Haushalt 2.500 EUR je WE
Wohnungen für einen 6 Personen-Haushalt 5.000 EUR je WE
Wohnungen für einen 7 Personen-Haushalt 10.000 EUR je WE
Wohnungen ab 8 Personen-Haushalt 15.000 EUR je WE
3.2.16 Förderungsergänzende Finanzierungen
Zur Finanzierung sachlich begründeter und von der IFB Hamburg anerkannter Baukosten, die nicht im Rahmen der Pauschalförderung über IFB- bzw. KfW-Darlehen finanziert werden können, kann die IFB Hamburg ein Zusatzdarlehen gewähren. Dies gilt auch für die Mitfinanzierung von Einrichtungen mit rein sozialer Zielsetzung (z.B. Kindertageseinrichtungen oder Nachbarschaftstreffs), die jeweils im Verhältnis zum gesamten geförderten Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung sind. Näheres dazu findet sich in der Förderrichtlinie Förderungsergänzende Finanzierungen.
3.2.17 Laufender Zuschuss für Förderung ohne Darlehen
Anstelle von Darlehen können auf Wunsch der IFB Hamburg für einzelne Wohnungen in ansonsten frei finanzierten Bauvorhaben laufende Zuschüsse gewährt werden. Die Höhe der Zuschüsse wird durch die IFB Hamburg festgelegt. Die Auszahlung erfolgt bei Nachweis des Bezugs durch berechtigte Mieter. Der Betrag verringert sich durch Förderabbau alle 2 Jahre um 0,10 EUR/m² förderfähiger Wfl. mtl. Ab dem 21. Jahr halbiert sich der jeweilige monatliche Förderabbau auf 0,05 EUR/m².
3.3 Kombination mit anderen Förderprogrammen
Die Förderung aus diesem Programm kann mit anderen Förderangeboten kombiniert werden.
3.3.1 Förderprogramme der IFB Hamburg
z.B.:
- Herstellung von Dach- und Fassadenbegrünungen
- Erneuerbare Wärme
3.3.2 Förderprogramme von KfW und BAFA (BEG)
Auf Bundesebene im Rahmen der KfW- und der BAFA-Förderung für z.B.:
- Effizienzhausstandards
- Erzeugung regenerativer Energie (z.B. Photovoltaik und Solarthermie)
- Einsatz energieeffizienter Gebäudetechnik (z.B. Wärmepumpen)
Unsere Kundenberater informieren Sie gerne auch über diese Förderbereiche.
Sprechen Sie uns an:
telefonisch unter der 040/248 46-103 oder per E-Mail an energie@ifbhh.de
Unsere Förderlotsen Wirtschaft und Handwerk beraten Sie außerdem zu allen Förder- und Beratungsangeboten für Wirtschaft- und Innovationsinvestitionen in Hamburg sowie auf Bundes- und EU-Ebene (in Zusammenarbeit mit dem Enterprise Europe Network Hamburg – Schleswig-Holstein).
Sprechen Sie uns an:
telefonisch unter der 040/248 46-533 oder per E-Mail an foerderlotsen@ifbhh.de
3.3.2 Kumulierung/Kumulierungsverbot
Bei der Förderung nach dieser Richtlinie sind die für die geförderte Tätigkeit, das zu fördernde Vorhaben oder dem Unternehmen insgesamt gewährten staatlichen Mittel zu berücksichtigen.
Hiernach gilt für die Kumulierung insbesondere:
- Grundsätzlich dürfen Beihilfen nach dieser Richtlinie, bei denen sich die beihilfefähigen Kosten bestimmen lassen, kumuliert werden mit
- anderen staatlichen Beihilfen, sofern diese Maßnahmen unterschiedliche bestimmbare beihilfefähige Kosten betreffen;
- anderen staatlichen Beihilfen für dieselben, sich teilweise oder vollständig überschneidenden beihilfefähigen Kosten, jedoch nur, wenn durch diese Kumulierung die in dieser Förderrichtlinie bestimmte jeweilige Beihilfehöhe (Subventionsbarwert Grundmodul bzw. Ergänzungsmodul) nicht überschritten wird.
- Mit De-minimis-Beihilfen für dieselben beihilfefähigen Kosten darf nur kumuliert werden, wenn durch diese Kumulierung die in dieser Förderrichtlinie bestimmte jeweilige Beihilfehöhe (Subventionsbarwert Grundmodul bzw. Ergänzungsmodul) nicht überschritten wird.
Hierzu hat der Investor u.a. auf entsprechendem Formblatt der IFB Hamburg sämtliche erforderlichen Angaben mitzuteilen und nachzuweisen, um die IFB Hamburg in die Lage zu versetzen, die Förderung auch bei einer Kumulierung mit anderen staatlichen Mitteln im Einklang mit den Beihilfevorschriften der Europäischen Union zu bewilligen.
3.4 Förderung im Überblick
[Tabelle nicht abgedruckt]
4. Wie sind die Förderkonditionen?
Einzelheiten zu den Leistungen für das Darlehen und die Zuschüsse regeln die Förderzusage bzw. der Bewilligungsbescheid und der Darlehensvertrag.
4.1 Zinsen
Der Zinssatz beträgt anfänglich 1,0% p.a.
Förderabbau
Der Zinssatz erhöht sich alle 2 Jahre um 0,10 EUR/m² förderfähige Fläche, beginnend mit dem Monatsersten des Quartals, das auf die Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit folgt. Ab dem 21. Jahr erhöht sich der Zinssatz alle 2 Jahre um 0,05 EUR/m².
4.2 Tilgung
Die Tilgung beträgt mindestens 2,0% p.a. zuzüglich ersparter Zinsen.
4.3 Beginn der Leistungen
Die Leistungen, bestehend aus Zins und Tilgung, beginnen mit dem Monatsersten des Quartals, in das die mittlere Bezugsfertigkeit fällt. Die mittlere Bezugsfertigkeit wird von der IFB Hamburg festgelegt.
4.4 Bereitstellungszinsen
Ab dem dreizehnten Monat nach Vertragsabschluss werden für noch nicht abgerufene Teile des Darlehens Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,15% pro Monat erhoben.
4.5 Valutierungszinsen
Bis zum Beginn der regulären Leistungen für Zinsen und Tilgung werden auf das ausgezahlte Darlehen Valutierungszinsen in Höhe von 1,0% p.a. erhoben.
4.6 Verwaltungsgebühr
Bei diesem Förderprogramm wird keine Verwaltungsgebühr für die Bewilligung und Amtshandlungen im Rahmen der Verwaltung der Fördermittel gemäß der Gebührenordnung für die Hamburgische Investitions- und Förderbank erhoben (Nr. 1 der Anlage zur Gebührenordnung). Alle übrigen Gebühren der Gebührenordnung werden erhoben.
4.7 Bereithaltung, Nichtabnahme
Für das Darlehen sind spätestens 18 Monate nach dem Datum der Förderzusage bzw. des Bewilligungsbescheids die Auszahlungsvoraussetzungen zu schaffen und das Darlehen ist vollständig abzunehmen. Unterbleibt die Auszahlung endgültig aus einem Grund, den die IFB Hamburg nicht zu vertreten hat, bleiben ihr alle vertraglichen und gesetzlichen Rechte, insbesondere das Recht, eine Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen, vorbehalten.
4.8 Öffnungsbedingung
Zum Schutz des Fördernehmers vor unerwünschten Effekten bei dauerhaft hoher Inflation ist es mit Ablauf der ersten 20 Jahre der Bindung jährlich möglich, auf Veranlassung des Fördernehmers die subventionsbestimmenden Förderbedingungen durch die IFB Hamburg überprüfen zu lassen. Voraussetzung hierfür ist, dass
- die jährliche Preisveränderung, gemessen am „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ des Statistischen Bundesamts, der letzten drei Kalenderjahre vor der jeweiligen Überprüfung („Betrachtungszeitraum“) im Durchschnitt bei mindestens 4,0% jährlich lag sowie
- der Fördernehmer seine im jeweiligen Betrachtungszeitraum durch die höhere als gegenüber einer Entwicklung von 2,0% jährlicher Preissteigerung entstandenen finanziellen Nachteile substantiiert darlegt.
Daraufhin wird die IFB Hamburg mit dem Fördernehmer Verhandlungen aufnehmen mit dem Ziel, diese finanziellen Nachteile zu Gunsten des Fördernehmers auszugleichen. Dabei steht es den Parteien frei, den Ausgleich durch eine Flexibilisierung der Miete oder durch andere Maßnahmen zu erreichen.
4.9 IFB-Ergänzungsdarlehen
Zur Sicherung der Gesamt- und Anschlussfinanzierung kann die IFB Hamburg ein Ergänzungsdarlehen gewähren, vorausgesetzt, dass zum jeweiligen Zeitpunkt die erforderliche Leistungsfähigkeit nach Beurteilung durch die IFB Hamburg gegeben ist.
Es kann eingesetzt werden für die Finanzierung von Bau- und Grundstückskosten.
Konditionen
- Darlehenshöhe: wird von der IFB Hamburg fallbezogen festgelegt
- Zinssatz: aktuell bei der IFB Hamburg zu erfragen
- Zinsbindung: mindestens 10 Jahre, maximal 30 Jahre
- Tilgung: ab mittlerer Bezugsfertigkeit der Wohnungen, i.d.R. mindestens 2% p.a. zzgl. ersparter Zinsen
- Auszahlung: 100%
- Bereitstellungsprovision: 0,15% pro Monat, beginnend 13 Monate nach Zusagedatum für noch nicht ausgezahlte Kreditbeträge
- Verwaltungsgebühr: Eine Verwaltungsgebühr für die Bewilligung und Amtshandlungen im Rahmen der Verwaltung des IFB-Ergänzungsdarlehens gemäß der Gebührenordnung für die Hamburgische Investitions- und Förderbank wird nicht erhoben.
5. Welche Bindungen entstehen?
Die Mietpreis- und Belegungsbindungen beginnen mit dem Erlass der Förderzusage.
Die Laufzeit der Bindung endet 30 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit.
5.1 Belegungsbindungen
Innerhalb des Bindungszeitraums sind in der Regel nur Menschen bezugsberechtigt, die im Besitz einer Bescheinigung über die Wohnberechtigung nach § 16 HmbWoFG oder vom zuständigen Bezirksamt als vordringlich wohnungssuchend anerkannt sind (WS-Bindung).
Die Einkommensgrenze nach § 8 HmbWoFG kann um den in § 1 Absatz 1 der geltenden Verordnung zur Festlegung der Einkommensgrenzen nach § 8 des HmbWoFG genannten Prozentsatz überschritten werden.
Bei einer Änderung oder Erweiterung von Gebäuden bleiben die Wohnungen vorrangig den bisherigen Mietern vorbehalten. Bei Neuvermietungen gelten die allgemeinen Regelungen für den Neubau, dargestellt in dieser Förderrichtlinie.
Für Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindung) besteht ein Benennungsrecht des zuständigen Bezirksamts (Wohnungsabteilung) gemäß § 15 Abs. 1 Satz 3 HmbWoFG. Für die Vermietung dieser Wohnungen benennt das zuständige Bezirksamt aus dem Kreis der anerkannten vordringlich Wohnungssuchenden (Dringlichkeitsfälle) mindestens drei Haushalte zur Auswahl.
5.1.1 Belegungsbindungen bei barrierefreien Wohnungen
5.1.1.1 Barrierereduzierte Grundausstattung
Es entstehen keine zusätzlichen Belegungsbindungen.
5.1.1.2 Barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040-2
Barrierefreie Wohnungen sind älteren und behinderten Menschen mit einer Bescheinigung über die Wohnberechtigung innerhalb der jeweiligen Einkommensgrenzen vorbehalten.
Die Wohnung ist bei Erst- und Folgebezügen ausschließlich an Haushalte zu vergeben, bei denen mindestens 1 Haushaltsmitglied älter als 60 Jahre ist oder die Notwendigkeit barrierefrei zu wohnen durch einen Schwerbehindertenausweis mit Merkzeichen erhebliche Gehbehinderung (G) oder außergewöhnliche Gehbehinderung (aG) oder ein ärztliches Attest nachgewiesen wird oder nachgewiesen werden kann, dass diese Notwendigkeit innerhalb des nächsten Jahres eintreten wird (Bafrei-Bindung).
5.1.1.3 Rollstuhlgerechte Wohnungen nach DIN 18040-2R
Rollstuhlgerechte Wohnungen sind bei Erst- und Folgebezügen ausschließlich an Haushalte zu vergeben, die Inhaber eines Dringlichkeitsscheines oder einer Dringlichkeitsbestätigung sind und in denen mindestens 1 Haushaltsmitglied auf den Rollstuhl angewiesen ist bzw. durch ein ärztliches Attest nachweisen kann, dass diese Notwendigkeit innerhalb des nächsten Jahres eintreten wird (WA/BG-Bindung).
Das Benennungsrecht für diese Wohnungen obliegt der zentralen Vermittlungsstelle für rollstuhlgerechten Wohnraum im Grundsicherungs- und Sozialamt Wandsbek.
5.1.12 Belegung von Wohnungen über einen sozialen Träger an Haushalte mit besonderem Integrationsbedarf oder an vordringlich Wohnungssuchende
Der Verfügungsberechtigte kann die Belegung mit Haushalten mit besonderem Integrationsbedarf (siehe 3.2.12) in Abstimmung mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (über die IFB) einem sozialen Träger übertragen. Die Belegung durch den sozialen Träger mit der vorgesehenen Zielgruppe erfolgt eigenverantwortlich. Die Mietverträge schließt der Verfügungsberechtigte. Sollten im Einzelfall für die Belegung der Wohnungen keine Wohnungssuchenden, die der Zielgruppe angehören, zur Verfügung stehen, ist das zuständige Bezirksamt zu informieren, das für die Belegung anerkannte vordringlich Wohnungssuchende benennt.
Für die mietvertragliche Ausgestaltung sind die Maßgaben unter Punkt 5.3.2 zu beachten.
5.2 Mietpreisbindungen
Der Vermieter darf eine Wohnung innerhalb des Bindungszeitraums nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Diese ergibt sich aus der höchstzulässigen anfänglichen Nettokaltmiete von 6,90 EUR/m² Wohnfläche monatlich und den Bestimmungen in 5.2.1. Die höchstzulässige anfängliche Nettokaltmiete für Gemeinschaftsräume beträgt 2,00 EUR/m² förderfähiger Fläche monatlich. Bei der gelegentlichen Nutzung von Gemeinschaftsräumen durch Dritte darf eine Nutzungsgebühr erhoben werden.
Stellplätze
Bei Stellplätzen, die gefördert wurden, beträgt die höchstzulässige monatliche Miete ohne umlagefähige Betriebskosten:
Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage 61,00 EUR
Stellplätze in Tiefgaragen für
Kleinfahrzeuge (Motorräder, Lastenfahrräder, Senioren-E-Mobile etc.) 20,70 EUR
Kfz-Stellplätze in einer Parkpalette 30,00 EUR
Für geförderte Fahrrad-Stellplätze darf keine Miete erhoben werden.
Diese Mietbegrenzung gilt auch bei ausschließlicher Förderung durch laufende Zuschüsse.
5.2.1 Mieterhöhungen
Die höchstzulässige anfängliche Nettokaltmiete für Wohnungen darf wegen des Förderabbaus alle 2 Jahre erhöht werden, erstmals 2 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit, beginnend mit dem Monatsersten des Quartals, das auf die Feststellung der mittleren Bezugsfertigkeit folgt. Dabei ist die Mietanhebung auf bis zu 0,20 EUR/m² Wfl. mtl. begrenzt. Bei Gemeinschaftsräumen gelten die vorgenannten Regelungen, jedoch ist die Mietanhebung auf bis zu 0,10 EUR/m² Wfl. mtl. begrenzt.
Die höchstzulässige monatliche Miete für Stellplätze darf während des Förderzeitraums wie folgt erhöht werden:
Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage jährlich um 1,00 EUR
Stellplätze in Tiefgaragen für
Kleinfahrzeuge (Motorräder, Lastenfahrräder, Senioren-E-Mobile etc.) jährlich um 0,33 EUR
Kfz-Stellplätzen in einer Parkpalette jährlich um 0,50 EUR
5.3 Weitere Regelungen
5.3.1 Umwandlungsverbot
Die geförderten Wohnungen dürfen für die Dauer der Bindung nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
5.3.2 Mietvertragliche Regelungen
Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 557 a, 558 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind zu beachten. Es gelten folgende Maßgaben:
- Es sind unbefristete Mietverträge abzuschließen. Ein Kündigungsausschluss ist nicht zulässig.
- Bei geplanten Instandsetzungen oder Modernisierungen innerhalb der Bindungslaufzeit können auf Antrag ausnahmsweise befristete Mietverträge gem. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB zugelassen werden, wenn die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Dies ist durch den Verfügungsberechtigten bei dem jeweils zuständigen Bezirksamt zu beantragen. Über entsprechende Anträge wird von der IFB im Einvernehmen mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen beschieden.
- Eine Staffelmiete darf nur insoweit vereinbart werden, als diese der jeweils höchstzulässigen Mietanhebung im Förderzeitraum entspricht. Im Übrigen darf eine Staffelmiete nicht vereinbart werden.
- Der Vermieter hat die in der Förderzusage enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete und das Bindungsende im Mietvertrag anzugeben.
- Der Verfügungsberechtigte verpflichtet sich, mietvertraglich sicherzustellen, dass Untervermietungen von mehr als der Hälfte der jeweiligen Wohnung untersagt sind.
- Die Höhe der Untermiete (EUR/m²) für den untervermieteten Teil der Wohnung darf die nach dieser Förderrichtlinie höchstzulässige Miete (EUR/m²) nicht überschreiten.
- Den Mietern einer jeden geförderten Wohnung ist ein Abstellraum außerhalb der Wohnung mit der bauordungsrechtlich erforderlichen Grundfläche kostenfrei zu überlassen.
5.3.3 Kopplungsverbot für Stellpätze
Der Abschluss von Mietverträgen über Wohnungen darf nicht von dem Abschluss eines Vertrages über die Anmietung von Stellplätzen abhängig gemacht werden (sog. Kopplungsverträge). Geförderte Stellplätze sind vorrangig den Mietern der geförderten Wohnungen zu überlassen.
5.3.4 Einmalige und sonstige Nebenleistungen des Mieters
Finanzierungsbeiträge dürfen von Wohnungssuchenden für geförderte Wohnungen nicht gefordert und/oder entgegengenommen werden. Das Gleiche gilt für sämtliche Sonderleistungen, insb. Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge, unabhängig von dem Zeitpunkt, zu dem sie entrichtet werden sollen.
Ausgenommen sind Genossenschaftsanteile (60,00 EUR/m² Wfl. dürfen insgesamt nicht überschritten werden) und Sicherheitsleistungen. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Die Sicherheitsleistung darf das 2,5-fache der monatlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.
Bei Servicewohnanlagen (Objekten nach § 2 Abs. 2 HmbWBG) sind Betreuungszuschläge grundsätzlich zulässig, wenn die zuständige Behörde (Sozialbehörde) zugestimmt hat.
5.3.5 Weitergabe der Bindungen
Der Investor ist verpflichtet, seine sich aus der Inanspruchnahme von Darlehen und/oder Zuschüssen ergebenden Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum gehalten ist, seine Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
5.3.6 Dauer der Bindungen bei vorzeitiger Rückzahlung des Baudarlehens
Vorzeitige Vollrückzahlungen des Baudarlehens verkürzen die Bindungsdauer bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, sofern die vereinbarte Bindungsdauer den letztgenannten Zeitpunkt überschreitet (Nachwirkungsfrist).
Bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung des IFB-Förderdarlehens werden die laufenden Zuschüsse nicht weitergezahlt. Innerhalb der Nachwirkungsfrist bleiben die Bestimmungen über die Bindungen im Übrigen bestehen.
5.3.7 Rückkehroption von Mietern bei Ersatzneubauten
Mieter, die ihre Wohnungen abrissbedingt verlassen (Bestandsmieter) und nach Fertigstellung des Neubaus eine der neu errichteten Wohnungen beziehen möchten, werden bei der Vergabe dieser Wohnungen unabhängig vom Einkommen bevorzugt berücksichtigt. Dabei genießen Mieter mit gültigem Wohnberechtigungsschein (WBS) für den für die jeweilige Wohnung maßgeblichen Förderweg Priorität. Der Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, die Mieter über die Rückkehroption und die Priorität von Mietern mit WBS zu informieren.
5.3.8 Rückkehroption von Mietern bei Änderungen
Die Wohnungen bleiben vorrangig den bisherigen Mietern vorbehalten.
5.3.9 Mitspracherecht bei Nachbelegung in Cluster-Wohnungen
Die Nachbelegung von Wohnungen obliegt im Rahmen der Förderzusage der IFB Hamburg dem Verfügungsberechtigten. Im Innenverhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und den Mietern in einer Cluster-Wohnung kann ein Mitspracherecht der Mieter der Wohngemeinschaft bei der Nachbelegung vereinbart werden. Dieses gilt, um Unterbelegungen zu vermeiden, für maximal 6 Wochen seit Kenntniserlangung von der Kündigung des Vornutzers. Nach erfolglosem Ablauf dieser Frist erfolgt die Nachbelegung durch den Verfügungsberechtigten.
6. Welche allgemeinen Anforderungen gelten?
6.1 Anforderungen an den Investor
6.1.1 Eigenkapital
Zur Finanzierung des Bauvorhabens ist ein ausreichend hohes Eigenkapital erforderlich.
Nach bankwirtschaftlichem Ermessen der IFB Hamburg ist in der Regel ein Eigenkapitaleinsatz von rund 20% erforderlich.
6.1.2 Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit
Der Investor muss die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen. Die Sicherheit muss ausreichend sein. Zur Prüfung kann die IFB Hamburg alle geeignet erscheinenden Auskünfte und Unterlagen einholen und verlangen.
Auch nach Abschluss des Bauvorhabens hat der Investor der IFB Hamburg jährlich und auf Anforderung alle Auskünfte zur Beurteilung seiner Leistungsfähigkeit zu erteilen (§ 18 Kreditwesengesetz).
Die Finanzierung der Baumaßnahme ist insgesamt sicherzustellen und durch Unterlagen nachzuweisen, die aus Sicht der IFB Hamburg geeignet sind.
6.2 Anforderungen an das Bauvorhaben und das Grundstück
6.2.1 Beginn des Bauvorhabens
Förderanträge sind vor Baubeginn einzureichen. Eine Förderung ist ausgeschlossen, wenn vor einer schriftlichen Zustimmung der IFB Hamburg mit Baumaßnahmen begonnen worden ist.
6.2.2 Grundstück/Erbbaurecht
Fördermittel können einem Eigentümer oder Erbbauberechtigten eines geeigneten Baugrundstücks in Hamburg bzw. demjenigen, der durch Vorlage eines beurkundeten Vertrags nachweist, dass der Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts gesichert ist, bewilligt werden. Bei städtischen Grundstücken genügt die Anhandgabe durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen.
Im Falle eines Erbbaurechts muss eine – nach Ansicht der IFB Hamburg – angemessene Restlaufzeit bestellt sein. Darüber hinaus muss ein Vorrang eingeräumt werden zu Gunsten der Rechte zur Sicherung der Fördermittel vor dem Erbbauzins, etwaigen Vormerkungen zur Sicherung von Erbbauzinserhöhungen und etwaigen Vorkaufsrechten des Erbbaurechtsausgebers. Anstelle des Vorrangs der Fördermittel vor dem Erbbauzins und etwaigen Vormerkungen zur Sicherung von Erbbauzinserhöhungen können im Erbbaurechtsvertrag Vereinbarungen über das Bestehenbleiben des Erbbauzinses nach § 9 Abs. 3 des Erbbaurechtsgesetzes getroffen werden.
Die Veräußerung nach angeordneter Zwangsversteigerung darf nicht von der Zustimmung eines Dritten (z.B. Erbbaurechtsausgeber) abhängig sein.
6.2.3 Verkehrswert des Grundstücks
Die Höhe des Verkehrswerts eines Grundstücks bestimmt sich aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses oder anhand eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
6.2.4 Anforderungen an Planung und Ausführung
Die Anforderungen an Planung und Ausführung gem. der Förderrichtlinie müssen eingehalten und nachgewiesen werden. Die baurechtlichen Anforderungen bleiben davon unberührt. Bei Nichteinhaltung der Anforderungen können bereits gewährte Fördermittel widerrufen werden.
6.3 Allgemeine Bedingungen
6.3.1 Sicherung des Darlehens
Das Darlehen ist durch Eintragung einer Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gem. Vordruck der IFB Hamburg im Grundbuch zu sichern. Die IFB-Darlehen sind in der Regel vorrangig zu besichern.
6.3.2 Sperrfrist bei Antragsverzicht
Im Falle der Rücknahme eines Förderantrags oder des Verzichts auf eine Bewilligung kann für die gleiche Belegenheit ein neuer Antrag in diesem oder einem vergleichbaren Förderprogramm frühestens 6 Monate nach Eingang der Rücknahme bzw. des Verzichts bei der IFB Hamburg (Sperrfrist) gestellt werden. Hinsichtlich des neuen Förderantrags sind die Regelungen zum Vorhabensbeginn erneut zu beachten und zu erfüllen.
6.3.3 Prüfungsrecht
Die IFB Hamburg, die Behörden und der Rechnungshof der Freien und Hansestadt Hamburg sind berechtigt, die Verwendung der gewährten Fördermittel zu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen. Der Antragsteller hat jederzeit auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht zu gewähren und die Unterlagen vorzulegen.
6.3.4 Ausnahmen
In Fällen besonderer städtebaulicher, wohnungs- oder sozialpolitischer Bedeutung kann von der Förderrichtlinie abgewichen werden. Die IFB Hamburg entscheidet im Einvernehmen mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung (BSW/WSB).
6.3.5 Haftungsausschluss
Die IFB Hamburg erteilt im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit nach bestem Wissen Rat und Auskunft. Dies geschieht unter Ausschluss jeder Verbindlichkeit. Insbesondere können sich Antragsteller nicht auf Förderrichtlinien, die zum Zeitpunkt des Bewilligungsbeschlusses ungültig geworden sind, bzw. auf darauf beruhende Auskünfte, berufen. Änderungen bleiben vorbehalten.
6.3.6 Kein Rechtsanspruch
Es besteht weder ein Rechtsanspruch auf Gewährung noch auf Erhöhung bereits gewährter Fördermittel. Die IFB Hamburg entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel.
7. Welche Rechtsgrundlage gilt?
Aufgrund von § 2 Abs. 4 HmbWoFG erlässt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) diese Förderrichtlinie für den Neubau von Mietwohnungen im 1. Förderweg in Hamburg.
Die Förderung erfolgt im Rahmen von Art. 2 lit c) des Beschlusses der Kommission vom 20.12.2011 über die Anwendung von Art. 106 Abs. 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind, als soziale Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG.
Es handelt sich um Fördermittel i.S.d. § 3 HmbWoFG. In Bezug genommene Gesetze und Verordnungen gelten in ihrer jeweiligen Fassung.
8. Wo kann man die Förderung beantragen?
Die IFB Hamburg berät Sie bei allen Fragen zur Förderung und begleitet Sie beim Antragsverfahren. Informationen zu allen Programmen der IFB Hamburg, Förderrichtlinien und Formulare finden Sie unter www.ifbhh.de.
Hamburgische Investitions- und Förderbank
Besenbinderhof 31
20097 Hamburg
Tel. 040/248 46-0
Fax 040/248 46-432
info@ifbhh.de
www.ifbhh.de
Beratungstermine – nur nach telefonischer Absprache – in der Zeit von:
Montag bis Donnerstag 08.00–17.00 Uhr
Freitag 08.00–15.00 Uhr
1) Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Text ausschließlich die männliche Form verwendet. Sie bezieht sich auf Personen beiderlei Geschlechts.