Modernisierung von Mietwohnungen in Gebieten der integrierten Stadtteilentwicklung

Kurztext

Wenn Sie Mietwohnraum in Gebieten der integrierten Stadtteilentwicklung modernisieren und instand setzen wollen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Zuschuss erhalten.

Volltext

Das Land Hamburg unterstützt Sie bei umfassenden Energiespar-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Wohngebäuden in Gebieten der integrierten Stadtteilentwicklung. Sie können Baukosten- und Mietzuschüsse erhalten.

Sie erhalten die Förderung als Zuschuss. Die Höhe des Zuschusses ist abhängig von Art und Umfang Ihrer Maßnahme.

Stellen Sie Ihren Antrag bitte vor Beginn der Maßnahme bei der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg).

rechtliche Voraussetzungen

Antragsberechtigt sind Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sowie Erbbauberechtigte.

Die Förderung ist an folgende Bedingungen geknüpft.

• Sie müssen die Vorgaben zum Fassadenkonzept (Qualitätssicherung Backstein) einhalten.
• Sie lassen für Ihr Objekt eine Energieberatung durchführen.
• Sie müssen die Einhaltung der jeweiligen energetischen Anforderungen durch einen von der IFB Hamburg autorisierten energetischen Qualitätssicherer feststellen lassen (Qualitätssicherung Energie).
• Sie müssen die Regelungen für Belegungs- und Mietpreisbindung beachten.
• Ihre Mieterinnen und Mieter müssen dem Modernisierungsvorhaben zustimmen.
• Sie müssen über die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit verfügen und die ordnungsmäßige und wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens sichern.
• Während des Bindungszeitraums dürfen Sie an den Wohnungen des geförderten Objekts kein Wohnungseigentum begründen.
• Sie müssen die Gesamtfinanzierung sicherstellen und mindestens 15 Prozent der festgestellten förderfähigen Kosten durch Eigenmittel finanzieren.

Richtlinie

Modernisierung von Mietwohnungen in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung
Förderrichtlinie für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Mietwohngebäuden in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung

Gültig ab 1. Januar 2022

[...]

1. Was ist das Ziel der Förderung?

Die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) gewährt nach Maßgabe dieser Fördergrundsätze Zuschüsse zur Förderung von umfassenden Energiespar-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Wohngebäuden in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung. Diese Fördergebiete sind in einem der Bund-Länder-Programme der Städtebauförderung gemäß der jeweiligen Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung bzw. den Förderrichtlinien für Maßnahmen im Rahmenprogramm Integrierte Stadtteilentwicklung festgelegt:

• in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gem. § 142 Baugesetzbuch (BauGB),
• in Gebieten vorbereitender Untersuchungen gem. § 141 BauGB,
• in Stadtumbaugebieten gem. § 171b BauGB,
• in Gebieten der Sozialen Stadt gem. § 171e BauGB,
• in Gebieten des Bund-Länder-Programms Aktive Stadt- und Ortsteilzentren und
• in Gebieten des Bund-Länder-Programms Städtebaulicher Denkmalschutz.
• in Gebieten des Bund-Länder-Programms Lebendige Zentren
• in Gebieten des Bund-Länder-Programms Sozialer Zusammenhalt
• in Gebieten des Bund-Länder-Programms Wachstum und nachhaltige Erneuerung

Wesentliches Ziel dieser Förderung ist, neben der Beseitigung von städtebaulichen Missständen, die Sicherung und Verbesserung von preiswertem Wohnraum in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung, deren Erhalt Ziel des Integrierten Entwicklungskonzepts ist.

Gegenstand der Förderung ist die Modernisierung und die damit notwendig verbundene Instandsetzung von erhaltungswürdigen Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Modernisierung im Sinne dieser Fördergrundsätze ist die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, nachhaltig Energie oder sonstige Ressourcen einsparen oder den Anfall von Abfällen und Abwässern verringern.

Instandsetzungsmaßnahmen können mitgefördert werden, wenn sie im Zusammenhang mit einer Modernisierung durchgeführt werden, die andernfalls unvollständig oder erfolglos bliebe. Räume sonstiger Nutzung, die unter Berücksichtigung der Ziele der Integrierten Entwicklungskonzepte erhalten bleiben sollen, können von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) in die Förderung miteinbezogen werden, sofern ohne eine Förderung der wirtschaftliche Erhalt nicht gewährleistet ist.

Maßnahmen an eigengenutzten Wohnungen in Mietwohngebäuden werden nur gefördert, wenn das Bauvorhaben zusätzlich mindestens drei Mietwohnungen umfasst. Eine Förderung von Maßnahmen an ausschließlich eigengenutzten Objekten ist nur dann möglich, wenn das Familieneinkommen des Investors die Grenze des § 8 Abs. 2 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz (HmbWoFG) nicht überschreitet. Die Einkommensgrenze nach § 8 HmbWoFG kann um den in § 1 Absatz 1 der geltenden Verordnung zur Festlegung der Einkommensgrenzen nach § 8 des HmbWoFG genannten Prozentsatz überschritten werden.

2. Wer kann Anträge stellen?

Anträge können vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten gestellt werden. Nicht gefördert werden:

• Unternehmen in Schwierigkeiten im Sinne von Artikel 2 Nr. 18 Verordnung (EU) Nr. 651/2014 der Kommission vom 17.07.2014 zur Feststellung der Vereinbarkeit bestimmter Gruppen von Beihilfen mit dem Binnenmarkt in Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (EU-ABl. L 187/1 vom 26.06.2014) in der Fassung der Verordnung (EU) 2017/1084 vom 14.06.2017 (EU-ABl. L 156/1 vom 20.06.2017 – nachfolgend: AGVO),
• Unternehmen, die einer Rückforderungsanordnung aufgrund eines früheren Beschlusses der Kommission zur Feststellung der Unzulässigkeit einer von demselben Mitgliedstaat gewährten Beihilfe und ihrer Unvereinbarkeit mit dem Binnenmarkt nicht nachgekommen sind.
• Von der Förderung ausgeschlossen sind Unternehmen bzw. Sektoren in den Fällen des Artikel 1 Abs. 2 bis 5 AGVO.

3. Welche Maßnahmen werden wie gefördert?

Für die Förderung des Bauvorhabens werden im Rahmen der Obergrenze der förderfähigen Kosten Baukosten- und Mietzuschüsse eingesetzt. Die verbindliche Feststellung der angemessenen förderfähigen Kosten nimmt die IFB Hamburg im Bewilligungsverfahren vor.

Zu den förderfähigen Kosten zählen auch die angemessenen Kosten für die Entsorgung gesundheitsschädlicher Materialien.

Von den festgestellten förderfähigen Kosten hat der Investor mindestens 15% durch Eigenmittel zu finanzieren.

Kosten, die über die festgestellten förderfähigen Kosten hinausgehen, trägt der Investor; sie dürfen während der Laufzeit der Förderung nicht auf die Miete umgelegt werden.

3.1 Fördervoraussetzungen

Qualitätssicherung Backstein (QS-B)

Dem Erhalt von stadtbildprägenden Backsteinfassaden kommt bei geförderten Modernisierungen eine besondere Bedeutung zu. Sofern das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, wird im Rahmen eines festgelegten Verfahrens der QS-B bei Gebäuden mit Klinkerfassaden die Backsteinrelevanz geklärt und durch den Qualitätssicherer Backstein ein Fassadenkonzept mit dem Bauherren abgestimmt. Die Verfahrenskosten für die QS-B werden von der IFB Hamburg übernommen.

Energieberatung

Voraussetzung für eine Förderung und Auszahlung der Zuschüsse ist eine Energieberatung durch einen von der IFB autorisierten Energieberater. Die Energieberatung beinhaltet eine umfassende Beratung zu förderfähigen Energiemaßnahmen, die sachgerechte Erfassung und Berechnung des Gebäudes im Ist-Zustand sowie die energetische Bilanzierung der zur Förderung beantragten Modernisierungsmaßnahmen.

Eine Übersicht über autorisierte Energieberater und die Förderrichtlinie „Hamburger Energiepass“ finden Sie unter: www.ifbhh.de/downloads.html

Qualitätssicherung Energie (QS-E)

Bedingung für die Förderung ist das Testat eines von der IFB Hamburg autorisierten energetischen Qualitätssicherers über die Einhaltung der jeweiligen energetischen Anforderungen. Die Kosten können im Rahmen der maximal förderfähigen Kosten anerkannt werden.

3.2 Förderfähige Kosten

Die Obergrenze der förderfähigen Kosten beträgt 2.056,00 EUR/m² bei einer Bindungszeit von 21 Jahren.

Förderfähig sind ausschließlich Maßnahmen, die technisch erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll sind. Zur Prüfung der Angemessenheit der Kosten werden Standards aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zugrunde gelegt.

Die förderfähigen Kosten werden gebildet aus den Baukosten einschließlich der damit verbundenen technischen Nebenkosten sowie den Finanzierungskosten.

Die Obergrenze der förderfähigen Kosten erhöht sich, je nach erreichtem energetischen Standard, wie folgt:

• Stufe 1 – Endenergiebedarf ≤ 90 kWh/m²a: 167,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 2 – Endenergiebedarf ≤ 75 kWh/m²a: 328,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 3 – IFB-Effizienzhaus 70 im Bestand: 439,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 4 – IFB-Effizienzhaus 55 im Bestand: 632,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 5 – IFB-Effizienzhaus 40 im Bestand: 701,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 6 – IFB-Passivhaus im Bestand: 701,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 7 – IFB-Niedrigstenergie-Haus im Bestand: 767,00 EUR/m² Wfl.
• Stufe 8 – IFB-Effizienzhaus-Plus im Bestand: 781,00 EUR/m² Wfl.

Bei Einbau von ventilatorgestützten Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung erhöhen sich die förderfähigen Kosten um 87,50 EUR/m² Wfl.

3.3 Baukostenzuschuss

Im Rahmen der festgestellten förderfähigen Kosten werden diejenigen Kosten durch einen Baukostenzuschuss abgedeckt, deren Finanzierung durch den modernisierungsbedingten Mehrertrag des Grundstückes nach § 559 BGB unter Beachtung der festgelegten Mieteckwerte nicht möglich ist. Der Mehrertrag des Gebäudes ergibt sich aus der Differenz zwischen:

• der Summe der anerkannten (angemessenen) Durchschnitts-Nettokaltmieten vor Durchführung der Modernisierung und
• der Summe der durch diese Förderung vorgegebenen, langfristig erzielbaren Nettokaltmieten zum Ende des Bindungszeitraumes abzüglich verschiedener berücksichtigungsfähiger Mehraufwendungen (s.u.).

Der modernisierungsbedingte Bruttomehrertrag wird gemindert um:

• die in Anlehnung an die II. BV ermittelte modernisierungsbedingte Erhöhung der Instandhaltungspauschale,
• das Mietausfallwagnis (2% auf den modernisierungsbedingten Mehrertrag) sowie
• ggf. eine Verwaltungskostenpauschale gemäß II. BV je Wohnung oder Gewerbeobjekt und Jahr bei neugeschaffenen Wohnungen oder Gewerbeobjekten.

Der verbleibende Nettomehrertrag wird rechnerisch für die anteilige Finanzierung der Kosten unter Kreditmarktbedingungen eingesetzt, wobei folgende Vorgaben zu beachten sind:

• als Abschreibung werden 1,5% pauschal anerkannt;
• Zinsen für die zur Finanzierung vorgesehenen Fremdmittel werden mit dem tatsächlichen, höchstens jedoch mit dem zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses marktüblichen Zinssatz für langfristige Baufinanzierungen berücksichtigt;
• für die im Rahmen der als förderfähig anerkannten Kosten eingesetzten Eigenmittel in Höhe von 15% wird eine Verzinsung mit einem Zinssatz von 4% anerkannt.

Die Differenz zwischen den förderfähigen Kosten und dem durch den Mehrertrag zu finanzierenden Kostenanteil wird unter Berücksichtigung des Eigenanteiles durch den Baukostenzuschuss abgedeckt.

3.3.1 Besondere Bestimmungen für Wohnungen (Anerkennung Altmiete)

Im Rahmen der Berechnung wird die Altmiete bis zu einem Betrag von 5,90 EUR/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt in voller Höhe anerkannt.

Überschreitet die Altmiete diesen Betrag, so wird der Überschreitungsbetrag zur Hälfte anerkannt.

Eine Förderung ist ausgeschlossen, wenn die vor der Modernisierung gezahlte Durchschnitts-Nettokaltmiete 6,90 EUR/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt erreicht.

3.3.2 Besondere Bestimmungen für Räume sonstiger Nutzung

Die Anfangs- und die Endmiete werden nach Einzelfallprüfung von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung (BSW/WSB) festgesetzt.

3.4 Mietzuschuss

Durch den Mietzuschuss wird gewährleistet, dass in der Regel die Miete nach Fertigstellung des Bauvorhabens die Ausgangsmiete von 6,35 EUR/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt nicht überschreitet. Da die festgelegte – langfristig erzielbare – Miete für das Ende der Bindungszeit wesentlich höher liegt, wird bei der Bemessung des Mietzuschusses ein gleichmäßiger jährlicher Mietanstieg um 0,15 EUR/m² und Monat bis zu der festgelegten Endmiete vorgesehen. Der Mietzuschuss wird abgezinst in einer Summe nach Fertigstellung des Bauvorhabens ausgezahlt.

Der Kapitalisierungszinsfuß entspricht dem gewichteten Durchschnittszins der innerhalb der förderfähigen Kosten eingesetzten Fremd- bzw. Eigenmittel des Antragstellers.

3.4.1 Besondere Bestimmungen: Wohnungen (Miete nach Abschluss der Maßnahme)

Die Miete nach Abschluss der Maßnahme liegt regelmäßig bei 6,35 EUR/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Die Miete für das Ende der Bindungszeit ergibt sich aus Nr. 5 dieser Fördergrundsätze. Der jährliche Mietanstieg beträgt 0,15 EUR je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

Überschreitet die tatsächlich erhobene durchschnittliche Miete vor Modernisierung den Betrag von 6,10 EUR/m² monatlich netto-kalt oder unterschreitet sie den Betrag von 5,30 EUR/m² monatlich netto-kalt, so erhöht bzw. vermindert sich die Ausgangsmiete nach Modernisierung um die jeweilige Differenz zur regelmäßigen Ausgangsmiete. Die jährlichen Mietpreissteigerungen werden entsprechend angeglichen, dabei sind die Maßgaben des allgemeinen Mietrechts zu berücksichtigen.

3.4.2 Besondere Bestimmungen für Räume sonstiger Nutzung

Die Miete nach Abschluss der Maßnahme und die Steigerungsraten werden von der BSW/WSB festgelegt. Die Dauer der Bezuschussung beträgt sechs Jahre.

3.5 Kombination mit anderen Förderprogrammen

Die Förderung aus diesem Programm kann mit anderen Förderangeboten kombiniert werden.

SUnsere Kundenberater informieren Sie gerne über diese Förderbereiche.

Sprechen Sie uns an: Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 040/2 48 46-103 oder per E-Mail unter energie@ifbhh.de.

Unsere Förderlotsen Wirtschaft und Handwerk beraten Sie außerdem zu allen Förder- und Beratungsangeboten für Wirtschaft- und Innovationsinvestitionen in Hamburg sowie auf Bundes- und EU-Ebene (in Zusammenarbeit mit dem Enterprise Europe Network Hamburg – Schleswig-Holstein).

Sprechen Sie uns an: Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 040/2 48 46-533 oder per E-Mail unter foerderlotsen@ifbhh.de.

3.5.1 Förderprogramme der IFB Hamburg

• Erneuerbare Wärme
• Förderprogramm Barrierefreier Umbau von Mietwohnungen; es gelten die jeweils längeren Mietpreis- und Belegungsbindungen.
• Förderprogramm Modernisierung von Mietwohnungen (Programm B) – Modul Modernisierung und Nachrüstung von Gebäuden mit Aufzügen; es gelten die jeweils längeren Mietpreis- und Belegungsbindungen
• Förderprogramm für die Verwendung von Holz beim Neubau von Nichtwohngebäuden (Neubau, Erweiterung und Aufstockung)
• Hamburger Gründachförderung und Fassadenbegrünung

3.5.2 IFB-Ergänzungsdarlehen

Zur Sicherung der Gesamt- und Anschlussfinanzierung kann die IFB Hamburg ein Ergänzungsdarlehen gewähren, vorausgesetzt, dass zum jeweiligen Zeitpunkt die erforderliche Leistungsfähigkeit nach Beurteilung durch die IFB Hamburg gegeben ist.

Es kann eingesetzt werden für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen.

Konditionen

• Darlehenshöhe: wird von der IFB Hamburg fallbezogen festgelegt
• Zinssatz: aktuell bei der IFB Hamburg zu erfragen
• Zinsbindung: mindestens 10 Jahre, maximal 30 Jahre
• Tilgung: ab Bauabschluss, i.d.R. mindestens 2% p.a. zzgl. ersparter Zinsen
• Auszahlung: 100%
• Bereitstellungsprovision: 0,15% pro Monat, beginnend 13 Monate nach Zusagedatum für noch nicht ausgezahlte Kreditbeträge
• Verwaltungsgebühr: Eine Verwaltungsgebühr für die Bewilligung und Amtshandlungen im Rahmen der Verwaltung des IFB-Ergänzungsdarlehens gemäß der Gebührenordnung für die Hamburgische Investitions- und Förderbank wird nicht erhoben.

3.5.3 Förderprogramme von KfW und BAFA

• Effizienzhausstandards und Einzelmaßnahmen im Bestand
• Erzeugung regenerativer Energie (z.B. Photovoltaik und Solarthermie)
• Einsatz energieeffizienter Gebäudetechnik (z.B. Wärmepumpen)
• Barrierefreier Umbau

3.5.4 Sozialplanleistungen nach § 180 BauGB in Fördergebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung

Nachteilige Auswirkungen, die mit der geförderten Modernisierungsmaßnahme verbunden sind, können durch Gewährung von Sozialplanleistungen vermieden oder gemildert werden. Sie umfassen Hilfen für Wohnungsmieter u.a. die Übernahme von Umzugskosten und die Suche von Ersatzwohnraum sowie für Grundeigentümer und Mieter von gewerblichen Objekten. Die Durchführung von Sozialplanleistungen – soweit es sich nicht um gewerbliche Nutzung handelt – obliegt den zuständigen Bezirksämtern. Bei gewerblicher Nutzung obliegt die Durchführung von § 180 BauGB der Finanzbehörde. Die Gewährung von Sozialplanleistungen erfolgt auf Grundlage der Regelungen zur Förderung von Sozialplanleistungen nach § 180 BauGB in Fördergebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung.

(https://www.hamburg.de/contentblob/11263226/ea985c6e87aa25fa2131c3aed6be6f17/data/sozialplanleistungen.pdf)

3.5.5 Kumulierung

Bei der Förderung nach dieser Richtlinie sind die für die geförderte Tätigkeit, das zu fördernde Vorhaben oder dem Unternehmen insgesamt gewährten staatlichen Mittel zu berücksichtigen.

Hiernach gilt für die Kumulierung insbesondere:

• Grundsätzlich dürfen Beihilfen nach dieser Richtlinie, bei denen sich die beihilfefähigen Kosten bestimmen lassen, kumuliert werden mit
  • anderen staatlichen Beihilfen, sofern diese Maßnahmen unterschiedliche bestimmbare beihilfefähige Kosten betreffen;
  • anderen staatlichen Beihilfen für dieselben, sich teilweise oder vollständig überschneidenden beihilfefähigen Kosten, jedoch nur, wenn durch diese Kumulierung die in dieser Förderrichtlinie bestimmte jeweilige Beihilfehöhe (Subventionsbarwert Grundmodul bzw. Ergänzungsmodul) nicht überschritten wird.
• Mit De-minimis-Beihilfen für dieselben beihilfefähigen Kosten darf nur kumuliert werden, wenn durch diese Kumulierung die in dieser Förderrichtlinie bestimmte jeweilige Beihilfehöhe (Subventionsbarwert Grundmodul bzw. Ergänzungsmodul) nicht überschritten wird.

Hierzu hat der Investor u.a. auf entsprechendem Formblatt der IFB Hamburg sämtliche erforderlichen Angaben mitzuteilen und nachzuweisen, um die IFB Hamburg in die Lage zu versetzen, die Förderung auch bei einer Kumulierung mit anderen staatlichen Mitteln im Einklang mit den Beihilfevorschriften der Europäischen Union zu bewilligen.

4. Wie erfolgt die Auszahlung?

4.1 Auszahlung der Zuschüsse

Nähere Einzelheiten der Auszahlung regelt der Modernisierungsvertrag.

Die Zahlung der Zuschüsse erfolgt nach Baufortschritt.

4.2 Verwaltungsgebühr

Bei diesem Förderprogramm wird keine Verwaltungsgebühr für die Bewilligung und Amtshandlungen im Rahmen der Verwaltung der Fördermittel gemäß der Gebührenordnung für die IFB Hamburg erhoben (Nr. 1 der Anlage zur Gebührenordnung). Alle übrigen Gebühren der Gebührenordnung werden erhoben.

5. Welche Bindungen entstehen?

Mit der Förderung wird ein Bindungszeitraum von 21 Jahren ausgelöst, innerhalb derer die nachfolgend aufgeführten Bindungen durch den Investor eingehalten werden müssen. Die Bindungen entstehen jeweils mit Abschluss des Modernisierungsvertrages. Das Ende des Bindungszeitraums wird nach dem von der IFB Hamburg anerkannten Termin des Abschlusses der Modernisierungsmaßnahmen angerechnet.

5.1 Belegungsbindung

Die Wohnungen bleiben den bisherigen Mietparteien vorbehalten. Leer stehende oder frei werdende Wohnungen sind dem Fachamt für Grundsicherung und Soziales des örtlich zuständigen Bezirksamtes unmittelbar frei zu melden und in der nachfolgend angegebenen Rangfolge zu vermieten:

a) an Sanierungsbetroffene aus dem betroffenen Sanierungsgebiet oder Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung,

b) an Sanierungsbetroffene aus einem anderen Sanierungsgebiet oder Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung,

c) an vordringlich Wohnungssuchende.

Zuständig für die Benennung von Wohnungssuchenden für leer stehende und frei werdende Wohnungen ist das Fachamt für Grundsicherung und Soziales des örtlich zuständigen Bezirksamtes, wobei den betreffenden Sanierungsträgern/Quartiersentwicklern ein Vorschlagsrecht für die Bewerber zu a) und b) eingeräumt wird.

Bei der Vergabe leer stehender oder frei werdender Wohnungen ist die angemessene Wohnungsgröße zu beachten.

Können vom Fachamt für Grundsicherung und Soziales keine Bewerber zu a)–c) vorgeschlagen werden, kann der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte diese Wohnungen an Wohnberechtigte mit Wohnberechtigungsschein nach § 16 HmbWoFG vermieten.

5.2 Mietpreisbindungen

Bei der Berechnung des Baukostenzuschusses werden langfristig erzielbare Nettokaltmieten in Höhe von 9,35 EUR/m² bei einem 21-jährigen Bindungszeitraum zugrunde gelegt.

Die Mietpreisbindung für Räume sonstiger Nutzung beträgt sechs Jahre.

Zusätzlich ist der Mietzuschuss – über den Bindungszeitraum verteilt – an die Mieter in Form von Mietpreisvergünstigungen nach Maßgabe des Modernisierungsvertrages weiterzugeben. Mieterhöhungen sind während des Bindungszeitraumes nur im Umfang der periodischen Reduzierung des Mietzuschusses und der Steigerung der Bewirtschaftungskosten gemäß den §§ 26 und 28 II BV zulässig.

5.3 Weitere Regelungen

5.3.1 Umwandlungsverbot

Die geförderten Wohnungen dürfen für die Dauer der Bindung nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

5.3.2 Mietvertragliche Regelungen

Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 555c bis 560 BGB sind zu beachten.

5.3.3 Ausschluss von Vermittlungsentgelten

Finanzierungsbeiträge dürfen von Wohnungssuchenden für geförderte Wohnungen nicht gefordert und/oder entgegengenommen werden. Das Gleiche gilt für sämtliche Sonderleistungen, insbesondere Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge, unabhängig von dem Zeitpunkt, zu dem sie entrichtet werden sollen.

Ausgenommen sind Genossenschaftsanteile (60,00 EUR/m² Wfl. dürfen insgesamt nicht überschritten werden) und Sicherheitsleistungen. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Die Sicherheitsleistung darf das Zweieinhalbfache der monatlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.

5.3.4 Verpflichtung gegenüber dem Mieter

Der Investor hat sich spätestens vor Auszahlung der Zuschüsse gemäß Vordruck der IFB Hamburg dieser gegenüber im Sinne der eingegangenen Verpflichtungen insoweit zu binden, dass die Mieter hieraus im Zusammenhang mit dem Mietvertrag eigene Rechte herleiten können.

Auf Verlangen der IFB Hamburg sind ihr die Mieterhöhungsverlangen in Kopie zuzuleiten.

Der Vermieter hat den Mieter bei der Ankündigung der Modernisierung und Darstellung der Mieterhöhung durch die Modernisierung darauf hinzuweisen, dass Mieterhöhungen aus geförderten/genehmigten Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Kosten der Unterkunft nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII) von der zuständigen Behörde (z.B. Jobcenter) übernommen werden können.

Nach Abschluss des Modernisierungsvertrages hat der Vermieter den Mieter schriftlich auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass die Mieterhöhung durch die für das SGB II bzw. SGB XII zuständigen Behörde übernommen werden kann und ihm die auf die geförderte Modernisierung bezogene „Information zur Miete“ zu übersenden.

5.3.5 Weitergabe der Bindungen

Der Investor ist verpflichtet, seine sich aus der Inanspruchnahme von Zuschüssen ergebenden Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum gehalten ist, seine Rechtsnachfolge in gleicher Weise zu binden.

5.3.6 Sicherung der Bindungen

Zur Sicherung der Bindungen ist gemäß Vordruck der IFB Hamburg zu ihren Gunsten eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II im Range nach dem ggf. vorhandenen Sanierungsvermerk, jedoch vor allen Rechten in Abteilung III des betreffenden Grundbuches einzutragen.

Zur Sicherung der Ansprüche der IFB Hamburg (bei Verstößen gegen Bedingungen und Auflagen des Modernisierungsvertrages) ist gemäß Vordruck der IFB Hamburg die Eintragung einer Grundschuld an ausbedungener Rangstelle vorzunehmen.

Zur Sicherung der Zweckbestimmung der geförderten Wohnungen findet § 18 Absatz 4 HmbWoFG entsprechende Anwendung.

5.3.7 Vertragsstrafe

Für den Fall, dass es seitens des Zuschussempfängers zu Vertragsverletzungen kommt, sind im Modernisierungsvertrag Vertragsstrafen vorgesehen.

5.3.8 Fortbestand der Bindung

Die Bindungen aus der Förderung des Bauvorhabens erstrecken sich auf den vollen Bindungszeitraum. Dies gilt auch für den Fall, dass die Fördermittel nicht in voller Höhe abgefordert oder vom Investor zurückgezahlt werden.

6. Welche allgemeinen Anforderungen gelten?

6.1 Anforderungen an den Investor

Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Investors

Der Investor muss die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzen. Zur Prüfung kann die IFB Hamburg alle geeignet erscheinenden Auskünfte und Unterlagen einholen und verlangen.

Die Finanzierung der Baumaßnahme ist insgesamt sicherzustellen und durch Unterlagen nachzuweisen, die aus Sicht der IFB Hamburg geeignet sind.

6.2 Anforderungen an das Bauvorhaben und das Grundstück

6.2.1 Beginn der Maßnahme

Förderanträge sind vor Maßnahmenbeginn einzureichen.

Eine Förderung ist ausgeschlossen, wenn der Antragsteller ohne schriftliche Zustimmung der Bewilligungsstelle mit den beantragten Maßnahmen beginnt. Als Beginn der Maßnahme gilt der Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrages (Auftragsvergabe).

6.2.2 Anforderungen an Planung und Ausführung

Die Anforderungen an Planung und Ausführung gemäß dieser Förderrichtlinie müssen eingehalten und nachgewiesen werden. Die baurechtlichen Anforderungen bleiben davon unberührt. Bei Nichteinhaltung der Anforderungen können bereits gewährte Fördermittel widerrufen werden.

6.3 Allgemeine Bedingungen

6.3.1 Prüfungsrecht

Die IFB Hamburg, die Behörden und der Rechnungshof der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) sind berechtigt, die Verwendung der gewährten Zuschüsse und die Angaben des Investors zur Beihilfeintensität zu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen. Der Investor hat jederzeit auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht zu gewähren und die Unterlagen vorzulegen.

Dazu gehört auch das Recht, jederzeit die Formblätter zur Mieterzustimmung einzusehen.

6.3.2 Ausnahmen

In begründeten Einzelfällen können Ausnahmen von dieser Förderrichtlinie zugelassen werden. Die IFB Hamburg entscheidet im Einvernehmen mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) – Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung.

6.3.3 Haftungsausschluss

Die IFB Hamburg erteilt im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit nach bestem Wissen Rat und Auskunft. Dies geschieht unter Ausschluss jeder Verbindlichkeit. Insbesondere können sich Investoren nicht auf Förderrichtlinien, die zum Zeitpunkt des Bewilligungsbeschlusses ungültig geworden sind, bzw. darauf beruhende Auskünfte berufen. Änderungen bleiben vorbehalten.

6.3.4 Kein Rechtsanspruch

Es gibt weder einen Rechtsanspruch auf Gewährung noch auf Erhöhung bereits gewährter Fördermittel. Die IFB Hamburg entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel.

6.3.5 Sperrfrist bei Antragsverzicht

Die Rücknahme eines Antrags löst eine Sperrfrist von einem halben Jahr aus, innerhalb dessen kein neuer Antrag für die Belegenheit gestellt werden kann.

6.4 Mieterzustimmung

Modernisierungsmaßnahmen können nur gefördert werden, wenn die Mietparteien der Modernisierung zustimmen. Der Investor muss der IFB Hamburg gegenüber das Vorliegen der Mieterzustimmung vor Auszahlung der Zuschüsse schriftlich bestätigen. Bei Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie Maßnahmen, die nur wirtschaftlich und technisch vertretbar sind, wenn sie bei allen Wohnungen durchgeführt werden, muss von der Mehrheit der Mietparteien die Zustimmung vorliegen. Bei Maßnahmen zur Ausstattungsverbesserung der Wohnungen muss von den betroffenen Mietparteien die Zustimmung vorliegen.

7. Welche Rechtsgrundlage gilt?

Aufgrund von § 2 Abs. 4 HmbWoFG erlässt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) diese Förderrichtlinie für die Modernisierung von Mietwohnungen in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung in Hamburg.

Die Förderung erfolgt im Rahmen von Art. 2 lit. c des Beschlusses der Kommission vom 20.12.2011 über die Anwendung von Art. 106 Abs. 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind, auf bundesgesetzlicher Rechtsgrundlage (§§ 164a, 177 Baugesetzbuch) und zusätzlich als soziale Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 Nrn. 1, 3 HmbWoFG. Es handelt sich um Fördermittel i.S.d. § 3 HmbWoFG.

In Bezug genommene Gesetze und Verordnungen gelten in ihrer jeweiligen Fassung.

8. Wo kann man die Förderung beantragen?

Die IFB Hamburg berät Sie bei allen Fragen zur Förderung und begleitet Sie beim Antragsverfahren. Informationen zu allen Programmen der IFB Hamburg, Förderrichtlinien und Formulare finden Sie unter https://www.ifbhh.de.

Hamburgische Investitions- und Förderbank
Besenbinderhof 31
20097 Hamburg
Tel. 040/ 2 48 46-0
Fax 040/ 2 48 46-432
info@ifbhh.de
www.ifbhh.de

Beratungstermine – nur nach telefonischer Absprache – in der Zeit von:

Montag bis Donnerstag: 08.00–17.00 Uhr
Freitag 08.00–15.00 Uhr

Darüber hinaus informiert Sie auch:

Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung
Neuenfelder Straße 19
21109 Hamburg
Tel. 040/4 28 40-8436
martina.garbers@bsw.hamburg.de