Richtlinie
Ankauf Belegungsbindungen für Haushalte mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten
Förderrichtlinie für den Ankauf von Belegungsbindungen im ungebundenen Wohnungsbestand zur Förderung der Wohnungsversorgung von Zielgruppen mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten
Gültig ab 1. Januar 2022
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1. Was ist das Ziel der Förderung?
Ziel ist die Verbesserung der Wohnraumversorgung von Zielgruppen mit besonderen Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt.
Zielgruppen mit besonderem Integrationsbedarf sind insbesondere:
- Frauen aus Frauenhäusern,
- Menschen mit psychischen Erkrankungen (z.B. Suchtkranke) und/oder seelischen Behinderungen,
- Menschen mit geistigen oder mehrfachen Behinderungen,
- Menschen, die Leistungen zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten erhalten (§§ 67/68 SGB XII), insb.Personen, die nach erfolgreichem Abschluss einer stationären Maßnahme in eignen Wohnraum ziehen können,
- unterstützungsbedürftige Jungerwachsene1), in der Regel unter 27 Jahren, in fortdauernder fester Beratungsstruktur, die in betreuten Jugendwohnungen wohnen oder gewohnt haben und dringend auf Integration in eigenen Wohnraum angewiesen sind, sowie Jungerwachsene aus öffentlicher Unterbringung, wenn sie nicht zeitnah über den Kooperationsvertrag mit Wohnraum versorgt werden können und die Voraussetzungen einer verfestigten Beratungsstruktur durch Träger/Betreuer im Einzelfall gegeben sind. Auch nicht (mehr) stationär untergebrachte Jungerwachsene können in Betracht kommen, wenn eine so verfestigte Beratungsstruktur mit einem Träger besteht, dass dieser bei Problemen im Rahmen der Wohnnutzung verlässlich als Ansprechpartner fungieren kann. Einbezogen sind schließlich Jungerwachsene, die regelmäßig ein bestimmtes Angebot der Straßensozialarbeit nach § 11 SGB VIII, der Jugendsozialarbeit nach §13 SGB VIII oder Gästewohnungen eines sozialen Trägers nutzen und deren Träger bestätigt, dass eine Fachkraft der Einrichtung als Ansprechpartner zur Verfügung steht,
- Inhaftierte, deren Entlassung bevorsteht und die im Anschluss an die Haft in eigenen Wohnraum ziehen möchten.
2. Wer kann Anträge stellen?
Die Förderrichtlinie richtet sich an alle Wohnungseigentümer, insb.Träger, Vereine, Verbände und soziale Institutionen in Hamburg. Anträge können von Grundeigentümern bzw. sonstigen Verfügungsberechtigten von Mietwohnungen gestellt werden.
Wohnungsuchende, die an dem Förderprogramm teilnehmen wollen, müssen im Besitz eines gültigen Dringlichkeitsscheins sein.
3. Welche Maßnahmen werden wie gefördert?
3.1 Förderfähige Wohnungen
Vielfach wird es sich bei den unter 1. genannten Wohnungsuchenden um 1-Personen-Haushalte handeln, sodass vor allem kleine Wohnungen von 25 bis 50 m² Wohnfläche in Betracht kommen. Allerdings wird es auch Fälle geben, in denen Menschen aus den genannten Zielgruppen als Wohngemeinschaft, Familie oder Alleinerziehende mit Kindern eigenen Wohnraum anstreben, sodass auch größere Wohnungen gefördert werden können.
Gefördert wird der Erwerb von Belegungsbindungen an Mietwohnungen, die
- zur Vermietung als Wohnraum frei sind,
- keinen anderweitigen Belegungsbindungen unterliegen,
- in sich abgeschlossen sowie zur dauernden Wohnnutzung bestimmt und geeignet sind,
- die Mindestanforderungen nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz erfüllen und die Ausstattungsmerkmale einer Normalwohnung gem. Mietenspiegel (ausgenommen Kabel-/Satellitenanschluss, Gegensprechanlage mit Türöffner sowie Balkon, Loggia oder Terrasse) aufweisen sowieüber eine Sammelheizung verfügen(siehe Anlage in Anhang),
- eine Eignung zur Nutzung durch die beabsichtigte Zielgruppe insb. in Bezug auf ihre Größe erkennen lassen und nicht kleiner als 25 m² (Programm A) bzw. 30 m² (Programm B) sind.
- Ausgenommen im Programm B sind Wohnungen in den Freistellungsgebieten Mümmelmannsberg, Steilshoop und Neuallermöhe-West sowie Wilhelmsburg. Diese Gebiete kommen für das Förderprogramm aufgrund der dem entgegenstehenden Freistellungsregelung nicht in Betracht.
Eine Anrechnung der in diesem Rahmen erbrachten Unterbringungsleistung auf andere Hilfe- und Versorgungssysteme – insb. Kooperationsvertrag mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen – Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung (BSW/WSB) sowie der Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (Sozialbehörde) – findet nicht statt.
Im Einzelfall kommen nach Abstimmung mit der BSW/WSB – unter sinngemäßer Anwendung dieser Förderrichtlinie – auch Neubauobjekte in Betracht.
3.2 Programmsegmente
3.2.1 Programm A – Erwerb von einmaligen Belegungsrechten mit einer Mietpreisbindung für max. 10 Jahre
Der Erwerb von einmaligen Belegungsrechten erfolgt durch einen einmaligen Zuschuss in Höhe von15.000 EUR. Dieser ist an die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für mind.1 Jahr gebunden (Mindestbindungsfrist). Eine Mehrfachförderung von Wohnungen ist in Förderfällen, in denen die Mietverhältnisse kurz nach Ablauf der Mindestbindungsfrist enden, auf eine zweimalige Förderung innerhalb von 5 Jahren beschränkt.
3.2.2 Programm B – Erwerb vonlangfristigen Belegungsrechten mit einer Laufzeit von 20 Jahren
Der Erwerb von langfristigen 20-jährigen Belegungsrechten mit einer Laufzeit von 20 Jahren erfolgt in Programm B durch einen Zuschuss von insgesamt 25.000 EUR je Wohnung.
3.3 Unterstützung und Beratung der Bewohner
Wohnungsuchende aus den genannten Zielgruppen befinden sich in der Regel in Beratungszusammenhängen, die ihre Basis in den Regelleistungssystemen des Sozial- bzw. Jugendhilfeträgers (SGB XII bzw. VIII) haben. Auf diese Weise stehen Vermietern bei auftretenden Problemen in der Regel Betreuer oder andere Kontaktpersonen aus dem Hilfezusammenhang als Ansprechpartner zur Verfügung.
Im Rahmen des Belegungsverfahrens werden den Antragstellern die entsprechenden Ansprechpartner genannt. Trägern und Verfügungsberechtigten steht es frei, jenseits des Subventionsverhältnisses besondere Beratungs- und Unterstützungsvereinbarungen abzuschließen.
4.Welche Bindungen entstehen?
Die Mietpreis- und Belegungsbindungen beginnen mit dem Erlass der Förderzusage.
4.1 Belegungsbindungen
Inhalt der Belegungsbindung ist im Programm A die einmalige Belegung einer ungebundenen Mietwohnung und im Programm B eine 20-jährige Belegungsbindung. Innerhalb des Bindungszeitraums sind nur Haushaltebezugsberechtigt, die zu den vorgegebenen Zielgruppen gehören und vom zuständigen Bezirksamt im Rahmen des Benennungsverfahrens nach Ziffern 1.2 oder Ziffer 1.3 des Anhangs benannt wurden.
4.2 Mietbindungen
Es gilt eine Mietbindung für die Dauer der Nutzung im Rahmen der einmaligen Belegung für einen Zeitraum von maximal 10 Jahren (Programm A) bzw. der längerfristigen Belegung für einen Zeitraum von 20 Jahren (Programm B).
Der Vermieter darf eine Wohnung innerhalb des Bindungszeitraums nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen.
Die höchstzulässige Miete bei Abschluss des Mietvertrags bestimmt sich anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Grenzen für die Bedarfe für Unterkunft und Heizung:
- Die Nettokaltmiete je m² Wohnfläche darf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. Hamburger Mietenspiegel2) nicht überschreiten und
- die Bruttokaltmiete (inkl. Betriebskosten außer Heiz- und Warmwasserkosten) je m² Wohnfläche muss innerhalb der einschlägigen Grenze für die Bedarfe für Unterkunft und Heizung gem. den Fachanweisungen der Sozialbehörde (abrufbar unter www.hamburg.de/sozialbehoerde/fa-sgbii-kap03-22/4269084/fa-sgbii-22-kdu) liegen.
Abweichend von den Bestimmungen des § 558 BGB darf die Nettokaltmiete erstmals zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages und dann alle zwei Jahre um bis zu 0,20 EUR/m² Wfl. mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. Hamburger Mietenspiegel erhöht werden. Dabei ist zu beachten, dass die Bruttokaltmiete die einschlägige Grenze für die Bedarfe für Unterkunft und Heizung (BfU) weiterhin nicht überschreitet.
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die gemäß vorstehender Regelungen zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 und § 559 a Abs. 1 bis 4 ergäbe. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses Modernisierungen durchführt. Der BfU-Grenzwert ist bei Empfängerinnen und Empfängern von Leistungen nach SGB II oder SGB XII davon unabhängig grundsätzlich einzuhalten. Die Modernisierungsmaßnahmen sind der IFB anzuzeigen.
Staffelmietverträge sind ausgeschlossen.
4.3 Mietvertragliche Regelungen
Für die geförderten Wohnungen sind grundsätzlich unbefristete Miet- und Nutzungsverträge mit natürlichen Personen zur ausschließlichen Selbstnutzung abzuschließen.
Abweichend von diesem Grundsatz ist eine Vermietung für den Zeitraum von bis zu zwei Jahren an einen anerkannten sozialen Träger oder eine Anstalt öffentlichen Rechts möglich, der bzw. die die Wohnung einem oder mehreren von ihm bzw. ihr betreuten Wohnungsuchenden zunächst für bis zu zwei Jahre überlässt. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist der Mietvertrag, sofern das Mietverhältnis problemarm verlief, auf den oder die Bewohner zu überschreiben.
Die Mietverträge dürfen keinen Kündigungsausschluss enthalten. Eine Vermittlungsgebühr darf nicht gefordert werden (§ 2 Abs. 3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung).
Der Vermieter hat die in der Förderzusage enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete und das Bindungsende im Mietvertrag anzugeben.
- Der Verfügungsberechtigte verpflichtet sich, mietvertraglich sicherzustellen, dass mit Ausnahme der vorstehenden Regelungen zur Vermietung über einen Träger Untervermietungen von mehr als der Hälfte der jeweiligen Wohnung untersagt sind.Die Höhe der Untermiete für den untervermieteten Teil der Wohnung darf die nach dieser Förderrichtlinie höchstzulässige Miete (EUR/m²) nicht überschreiten.
4.4 Kopplungsverbot für Stellplätze
Der Abschluss von Mietverträgen über Wohnungen darf nicht von dem Abschluss eines Vertrages über die Anmietung von Kfz- oder Fahrrad-Stellplätzen abhängig gemacht werden (sog. Kopplungsverträge).
4.5 Einmalige und sonstige Nebenleistungen des Mieters
Finanzierungsbeiträge dürfen von Wohnungssuchenden für geförderte Wohnungen nicht gefordert und / oder entgegengenommen werden. Das Gleiche gilt für sämtliche Sonderleis-tungen, insb. Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge, unabhängig von dem Zeitpunkt, zu dem sie entrichtet werden sollen.
Ausgenommen sind Genossenschaftsanteile und Sicherheitsleistungen. 60 EUR/m² Wfl. dürfen insgesamt nicht überschritten werden. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.
Die Sicherheitsleistung darf das Zweieinhalbfache der monatlichen Nettokaltmiete nicht überschreiten.
4.6 Vorzeitige Beendigung der Bindung im Programm A
Der Verfügungsberechtigte hat die IFB Hamburg unverzüglich über jede Beendigung des Mietverhältnisses zu informieren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses vor dem Ende der Mindestbindungsfrist von einem Jahr kann die Bindung aufgehoben werden. Dieses erfolgt durch Aufhebung des Förderbescheids der IFB Hamburg.
Wird die Wohnungsnutzung entsprechend dieser Förderrichtlinie vor dem Ablauf der Mindestbindungsfrist einvernehmlich durch Aufhebungsvertrag beendet, wird eine im Voraus gezahlte Förderung anteilig zurückgefordert. Näheres regelt die Förderzusage.
4.7 Mieterwechsel und Wiedervermietung im Programm B
Beim Programm B hat der Verfügungsberechtigte während des 20-jährigen Bindungszeitraums das Freiwerden der Wohnung dem Bezirksamt unaufgefordert und unverzüglich anzuzeigen. In diesem Wiedervermietungsfall wiederholt sich das genannte Belegungsverfahren entsprechend. Das Bezirksamt kann im Wiedervermietungsfall dem Verfügungsberechtigten auch 3 Haushalte aus dem Kreis der vordringlich Wohnungsuchenden insg. zur Auswahl aufgeben (Dreiervorschlag), wenn kein zielgruppenorientiertes Bewerberverfahren (mehr) existiert.
5. Wie erfolgt die Auszahlung?
Die Zahlung an den Förderberechtigten erfolgt nach Erteilung der Förderzusage und Abschluss des Mietvertrags und erfolgtem Bezug der Wohnung. Dem Bezirksamt ist hierzu gem. Vordruck der Nachweis des Vertragsabschlusses und des Einzugs des Wohnungsuchenden vorzulegen, anschließend informiert das Bezirksamt die IFB Hamburg.
5.1 Auszahlung im Programm A
Die Auszahlung erfolgt imProgramm A in 2 Raten: 50% nach Bezug der Wohnung, 50% ein Jahr nach Bezug der Wohnung.
Der IFB Hamburg ist gem. Vordruck für die Auszahlung der zweiten Rate ein geeigneter Nachweis der Fortdauer des Mietverhältnisses unaufgefordert vorzulegen.
5.2 Auszahlung bei Vermietung an Träger oder eine AöR
Bei der Vermietung an einen Träger oder eine AöR erfolgt die Auszahlung in zwei Raten: 2.000 EUR nach Bezug der Wohnung und 13.000 EUR in der Regel ein Jahr nach dem Bezug der Wohnung, frühestens jedoch, wenn der Mietvertrag auf den oder die Bewohner überschrieben worden ist.
5.3 Auszahlung im Programm B
ImProgramm B erfolgt die Auszahlung in 21 Raten: 5.000 EUR nach Begründung der Belegungsbindung (nachgewiesener Ersteinzug) sowie jeweils 1.000 EUR zu Beginn jedes Bindungsjahrs (nachgewiesene Fortdauer der richtlinienkonformen Belegung). Der IFB Hamburgist gem.Vordruck für die Auszahlung der weiteren Raten ein geeigneter Nachweis der Fortdauer der Belegungsbindungen unaufgefordert vorzulegen.
5.4 Verwaltungsgebühr
Bei diesem Förderprogramm wird keine Verwaltungsgebühr für die Bewilligung und Amtshandlungen im Rahmen der Verwaltung der Fördermittel gemäß der Gebührenordnung für die Hamburgische Investitions- und Förderbank erhoben (Nr. 1 der Anlage zur Gebührenordnung). Alle übrigen Gebühren der Gebührenordnungwerden erhoben.
6. Welche allgemeinen Förderbedingungen gelten?
6.1 Weitergabe der Bindungen
Der Investor ist verpflichtet, seine sich aus der Inanspruchnahme von Zuschüssen ergebenden Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und zwar in der Weise, dass dieser wiederum gehalten ist, seine Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
6.2 Prüfungsrecht
Die IFB Hamburg, die Behörden und der Rechnungshof der Freien und Hansestadt Hamburg sind berechtigt, die Verwendung der gewährten Förderungzu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen. Der Antragsteller hat jederzeit auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht zu gewähren und die Unterlagen vorzulegen.
6.3 Ausnahmen
In Fällen besonderer städtebaulicher, wohnungs- oder sozialpolitischer Bedeutung kann von den Anforderungen der Förderrichtlinie abgewichen werden. Die IFB Hamburg entscheidet im Einvernehmen mit der BSW/WSB.
6.4 Haftungsausschluss
Die IFB Hamburg erteilt im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit nach bestem Wissen Rat und Auskunft. Dies geschieht unter Ausschluss jeder Verbindlichkeit. Insbesondere können sich Antragsteller nicht auf Förderrichtlinien, die zum Zeitpunkt des Bewilligungsbeschlusses ungültig geworden sind, bzw. auf darauf beruhende Auskünfte, berufen. Änderungen bleiben vorbehalten.
6.5 Kein Rechtsanspruch
Es besteht weder Rechtsanspruch auf Gewährung noch Erhöhung bereits gewährter Fördermittel. Die IFB Hamburg entscheidet im Rahmen der verfügbaren Mittel.
6.6 Verstoß gegen die Bestimmungen der Förderzusage
Wird gegen Bestimmungen der Förderzusage verstoßen, kann ganz oder teilweise die Rückzahlung und/oder Verzinsung der Förderung verlangt werden.
7. Welche Rechtsgrundlage gilt?
Aufgrund von § 2 Abs.4 HmbWoFG erlässt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) diese Förderrichtlinie für den Ankauf von Belegungsbindungen im Wohnungsbestand zur Förderung der Wohnungsversorgung von Haushalten mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten in Hamburg.
Die Förderung erfolgt im Rahmen von Art. 2 lit c) des Beschlusses der Kommission vom 20.12.2011 über die Anwendung von Art. 106 Abs. 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind, als soziale Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG.
Es handelt sich um Fördermittel i. S. d. § 3 HmbWoFG.
In Bezug genommene Gesetze und Verordnungen gelten in ihrer jeweiligen Fassung.
8. Wo kann man die Förderungbeantragen?
Die IFB Hamburg berät Sie bei allen Fragen zur Förderung und begleitet Sie beim Antragsverfahren. Informationen zu allen Programmen der IFB Hamburg, Förderrichtlinien und Formulare finden Sie unter www.ifbhh.de.
Hamburgische Investitions- und Förderbank
Besenbinderhof 31
20097 Hamburg
Tel. 040/248 46-0
Fax 040/248 46-432
info@ifbhh.de
www.ifbhh.de
Beratungstermine – nur nach telefonischer Absprache – in der Zeit von:
Montag bis Donnerstag 08.00–17.00 Uhr
Freitag 08.00–15.00 Uhr
1) Für die Übernahme der Kosten der Unterkunft nach SGB II sind bei dieser Fallgruppe die Regelungen in der Fachanweisung zu § 22 SGB II unter Ziffer 7.5.4.1. zu den schwerwiegenden sozialen Gründen im Rahmen des § 22 Absatz 2 a SGB II zu beachten. Vgl. www.hamburg.de/basfi/fa-sgbii-kap03-22/4269084/fa-sgbii-22-kdu/
2) Sofern das einschlägige Rasterfeld des geltenden Hamburger Mietenspiegels nicht besetzt ist, ist die ortsübliche Vergleichsmiete unter Beteiligung der BSW zu bestimmen.